現在のリートは買いか？

渋谷区や世田谷区などを中心に首都圏で主に売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は現在のリート市場は高いのか？安のか？を検証したいと思います。

東証リート指数とは？

東証リート指数（J-REIT指数）は東証に上場されているJ-REITの動向を示すものです。

指数はインデックスとも呼ばれます。

基準日は2003年3月31日の時価総額を1000としており、東京証券取引所が算出して日々更新しています。

現在の東証リート指数は1700程度

J-REIT市場は2020年2月20日の終値で2250.65という史上最高のリート指数をつけた後、3月19日の終値は1145.53となり、わずか1ヶ月で1000以上も指数を下げましたが、現在は1700前後まで戻しています。

下記の表は2015年～2020年の各年８月末の投資口価格とその時点で公表された年間の分配金予測から利回りを試算したグラフです。

平均利回り1は格付のある投資法人の平均利回りで利回り2は格付のない投資法人の平均利回りです。

新型コロナの常態化によるテレワークの普及によるオフィス需要の減少、旅行需要の低空飛行の長期化、巣ごもりによる生活必需品以外の買い物の減少により、ホテル、オフィス、商業施設系のリートは低迷しています。

唯一、巣ごもりによる通販需要で物流リートだけが一人勝ちしている状況で、プロロジスリートが日本ビルファンドの時価総額を超えたことも業界では話題になりました。

J-REITはミドルリスクミドルリターンの商品

先述したように現在のJ-REITはマイナス要因ばかり取りざたされてますが、実は2016年までは格付取得の投資法人の平均利回りは４％を切っていました。

もともとJ-REITはミドルリスクミドルリターンというポジションの商品ですが、マイナス金利政策により不動産に流れこんだ大量の投資マネーがJ-REIT指数上昇の大きな要因です。

先ほどの表を見る限り2019年から2020年２月の間に投資した方には申し訳ないですが、長期で見れば決してJ-REITはそう悲観するような状態では無く、むしろ適正値に近い感じだと思います。

私の完全に主観的な考えですが、肌感的には長い目で見た場合J-REIT指数は1600～1800台が適正値ではないか？と感じています。

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