J-REITを購入する人が増えている！

渋谷区や世田谷区などを中心に首都圏で主に売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

J-REITに投資する人が確実に増加しています。その実情に迫りたいと思います。

J-REITの売買高が増加している！

上記のグラフはJ-REIT創設当初から2020年9月末までのJ-REITの時価総額の推移と1日平均売買高と1日売買代金を表したグラフです。

紫色の線グラフが1日平均売買高を示していますが、確実に売買高は増加しています。

特に大きな変動要因があった後が、J-REITの認知度が高まり、売買高が増加する傾向にあります。

売買高の増加理由はいくつかありますが、まず第一に認知度が徐々に高まっていること。

また、銘柄数が増えていること、長引く低金利時代での資産形成手段、新型コロナによる投資口価格調整による利回りの上昇により旨味がでてきたこと、現物の不動産投資は価格も大きく怖いがREITならばとプチ不動産投資的な考え方で購入する等の人が増えています。

現在のJ-REITの投資環境

紆余曲折を経ながらも確実にJ-REITの時価総額は増えていましたが、新型コロナウイルスによる投資口価格の調整により、時価総額は1年前（2019年2月）の水準に戻っています。

2019年2月末の投資口の利回りは格付取得50銘柄の平均が4.19％、格付未取得12銘柄の平均が5.83％でした。

現在（2020年9月末）の投資口の利回りは格付取得55銘柄の平均が4.53％、格付未取得7銘柄の平均が5.46％となっています。

以前REIT指数は1600～1800台が適正と記載させて頂きましたが、10月22日のREIT指数は1679.78でした。

このREIT指数は、2017年11月22日の終値指数が1679.01でしたので、ほぼ3年前の水準と同じです。

2017年11月末の投資口の利回りは格付取得44銘柄の平均が4.19％、格付未取得15銘柄の平均が5.42％でした。

格付を取得していなかった銘柄が数年前から、続々と格付を取得しており、格付取得銘柄が増加し、格付未取得銘柄が減少しているため、一概には比較できませんが、新型コロナの影響による投資口価格の調整が一番厳しかった2020年3月末の投資口の利回りは格付取得52銘柄の平均が5.2％、格付未取得11銘柄の平均が7.3％でしたので、だいぶ持ち直しています。

今の水準が平常時の適正値？？

先述した2020年9月末の投資口利回りは、想定される新型コロナウイルスによる賃料収入の下落を、各銘柄が公表しているものを織り込んでいますので、再び外出自粛等の制限が行われない限り、それほど大きな落ち込みはないものと考えると、現在の相場は安定し始めたと判断できます。

一方で、今回の未知のウイルスの影響によるホテルリートの急激な空室率の増加は、あらためて、ホテルリートは好不況によるリスクが非常に高いということが証明されました。

また、非常に安定していたJ-REIT創成期からの大手老舗ブランドの日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人がテレワークの普及率増大の懸念から価格が下落しています。

今回の新型コロナの感染拡大により、不動産は安定性の高い投資商品と言われていますが、ある程度の利回りは必要であるとの認識が高まったように感じます。

※気になるマンションの評価をご自身で調べることが可能です。

　無料のマンションデータベースはこちらから