分譲マンションの部屋面積は３つある！

渋谷区を中心に首都圏で中古マンションの売買仲介を中心におこなっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。本日は分譲マンションの部屋面積の表示方法についてお話したいと思います。

壁芯面積、登記簿（内法）面積、課税対象面積の３つ

皆さんがまずマンションを購入するときに、最初に目にするのがマイソク（販売図面）に記載されている壁芯面積です。これは壁の中心部分で部屋の面積を計測したものです。

次に目にするのが物件契約前に説明を受ける重要事項説明（重説）で登記簿面積が出てきます。これは別名内法面積と言って壁の内側で部屋の面積を計測した数字となります。

更に、通常、重説時の不動産の表示の備考欄に固定資産税評価証明書に記載されている課税対象面積というものが出てきます。これは共用部分である玄関、廊下、階段等の共有持ち分比率を購入する部屋面積に加えて計測した面積となります。

住宅ローン減税で必要な面積は登記簿（内法）面積！

住宅ローン減税を受ける際の物理的制約条件は、新耐震基準を満たした物件で登記簿面積が50㎡以上あることです。

住宅ローンの条件は本来物件選定時にお客様に説明する必要がありますが、すっかり忘れてマイソクに54㎡と記載してあるからそのままスルーして、契約に至ってしまったというあり得ないような本当の話があります。

住宅ローン減税は個人間売買の場合は最大で200万円ほどの税金が戻ってくるのに、購入したお客様が購入初年度に確定申告に行ったら面積要件を満たしていないことがわかり住宅ローン減税を受けることが出来なかった。その結果、賠償を求められ係争になったということです。

賃貸中心で売買にあまり詳しくない不動産業者又は担当者から物件を購入する場合には十分注意する必要があります。

※上記内容は2020年度税制時点です。2021年度は面積要件が緩和される見通しです。詳しくはこちらから

不動産取得税の減税要件は課税対象面積！

購入又は購入したいマンションの面積は面積順に並べると「登記簿面積＜マイソク（販売図面表示面積）＜課税対象面積」という順番なので、登記簿面積をクリアしていれば、不動産取得税も同時にクリアできます。

ただし、どうしても立地条件や予算的な問題で登記簿面積50㎡未満の物件を購入したいという場合でも住宅ローン減税は受けれなくても不動産取得税が減税又はかからない場合があります。なぜなら、課税対象面積は前述したように共用部分も含めた面積のためです。

昭和57年1月1日以降に新築登記された物件は通常は自動的に不動産取得税の減税対象になりすが、昭和57年1月1日より前に新築登記されたものでも、新耐震基準を満たしたことを証明する耐震適合証明書や既存住宅瑕疵保険に加入していることを証明する資料を物件住所地を管轄する都道府県税事務所に不動産を取得後、一般的に60日以内に申請すれば、不動産取得税の減税を受けることが可能となります。

不動産取得税は物件購入後、忘れた頃（半年から1年後）にかかる税なので、すっかり忘れていることが多く、納税通知書がきて封を開けて金額を見た時のショックはある意味計り知れないものがありますので皆さん不動産取得税を減らせる物件をできる限り購入し、各都道県税事務所に不動産取得の申請が必要であるかを必ず確認しましょう。

※気になるマンションの評価をご自身で調べることが可能です。

　無料のマンションデータベースはこちらから