専任媒介契約とは？

渋谷区を中心に中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今日は不動産の取引を成立させるために不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいますが、この中で利用されることが最も多い専任媒介契約についてお話します。

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の違い　

専属専任媒介は、依頼者は依頼した不動産会社以外に媒介又は代理を重ねて依頼をすることが出来ず、また、たとえ自分で発見した相手であろうと、依頼した不動産会社を通じて不動産の取引を行わなければいけません。

専任媒介は専属専任媒介と同様に、依頼者は依頼した不動産会社以外に媒介又は代理を重ねて依頼をすることが出来ませんが、自ら発見した相手と直接契約することが出来ます。

一般媒介は複数の不動産会社に媒介又は代理を重ねて依頼することが出来、自ら発見した相手とも直接契約することが出来ます。

専属専任媒介（媒介契約の翌日から5日以内）と専任媒介（媒介契約の翌日から7日以内）にはレインズへの登録義務が生じますが、一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありません。

なお、専属専任媒介と専任媒介の登録義務の日数のカウントには不動産会社とレインズの休業日は含まれません。

専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介契約は2週間に1回以上、文書又はメール等で状況を報告する義務があります。

契約期間は全ての契約で3ヶ月以内と決めており、自動更新契約は認められていません。

専任媒介のデメリットとは？　

専任媒介契約のデメリットとして言われている内容は主に

★依頼を受けた業者は他の業者に依頼されることは無いので、頑張らなくてもいずれ決められるので真剣にやらない

★両手（売主・買主双方から手数料をもらう）を取るために他の業者を排除する。例えば囲い込み等

があげられますが、本当にそうでしょうか？

私が小心者のためか、実は私はお客様から専任媒介契約を受けると非常に緊張します。数ある不動産会社の中でわざわざ弊社を選んでくれたことに対するプレッシャーでなんとか早期に売却しなければならいと必死になります。なので真剣にやらないというのは、まずほぼ無いのではないでしょうか？

次に、両手を狙うということについては否定はしません。民間企業である以上、収益を上げるのは当然のことであり、同じことをやるのであれば、効率が良い行動を取るのは必然と言えます。

但し、私自身が何度も囲い込みをされ、悔しい想いをしたことがあるので、囲い込みは絶対にしません。

また買主側の立場で売却情報をレインズで見ていると、一般媒介契約で同じ物件が複数掲載されていると良い物件であれば買主様に当然、ご紹介しますが、逆にそうでない場合には、その物件はあまり選びたくない気持ちになります。

また弊社は売買データを基に周辺の相場も調査するのですが、一般媒介の場合、データが重複してしまうため、これを外す必要があり、かなりの労力を伴う場合があります。

レスポンスの良い売主様であれば、即座に回答がきて最新の状況を把握することはできるかと思いますが、複数社が媒介契約を受けている場合、常に最新の状況を媒介業者が売主様に報告しているとは限らないため、最新の状況がよくわからず、買主様に迷惑をかけてしまう可能性がどうしても高くなってしまうからです。

弊社は買主様側は一般媒介の場合もありますが、売主様側の場合には、基本、専任媒介契約しか受けません。理由は自社で一元して状況を把握出来ず、その結果、売主様、購入希望者様双方に多大な迷惑をかけてしまう恐れがあるからです。

上記内容を丁寧にご説明すると、過去、一般媒介契約の場合でも他社に依頼しない売主様がほとんどだったことは大変名誉なことだと感じています。

但し、ここに記載させて頂いた内容は、消費者目線で無いと思われる方も当然いらっしゃると思いますので、あくまでも一業者側からの目線としてお読み頂ければ幸いです。

レインズの登録期間だけはギリギリです！　

先述したように弊社は囲い込みは絶対にしませんが、ひとつだけ、専任媒介契約を頂いた売主様にご理解を頂いている内容があります。

それは、専任媒介契約を受けた翌日から弊社の休日（水曜日）を除いた7日目に、レインズの登録をすることです。

これには下記の理由があります。

★弊社は売り物件の概要をしっかり把握したうえで、レインズに掲載することを基本としています。評価証明や公課証明を　

　取得するには媒介契約書が必要であり、即座にレインズに掲載できません。

★分譲マンションの場合は重要調査報告書を取得するには、やはり媒介契約が必要であり、即座に行動しても1週間近く取　　

　得に時間がかり、レインズに掲載すべき内容が不明な場合があり、即座にレインズに掲載できません。

★人間の心理で未公開物件に興味を抱く方が一定数いることは事実であり、レインズに出すよりも早く、未公開物件として

　特定の人やサイトに情報を提供するとある程度効果があがります。土地の情報などはその特性がより強く出る傾向にあり

　ます。

　特にエンドの方では購入が難しそうな土地の場合には、レインズ掲載よりも早くデベロッパーや建売業者に情報を出す必

　要があります。

★レインズは実際には不動産業者しか閲覧できないため、レインズ登録の数日間は買取業者の対応に追われてしまいます。　

　買取業者の場合だと両手にはなり得ますが、それは、売主様の希望金額よりも安く売却することになってしまうことが多　

　く、せっかく当社をご信頼頂いた売主様よりも自社の利益を優先してしまうことになりかねないので、基本はエンドの顧　

　客を狙います。但し、プロでないと処理できないような物件の場合は、売主様に事前に相談を入れます。そのためレイン

　ズへの登録より、先述したようにレインズ非掲載物件として特定の人やサイトに情報をあげることを優先します。

これらを、売主様にご説明すると快諾を頂くことが多く、逆に余計に私のプレッシャーも倍増します。

数日前悲しい出来事がありました。投資家サイトにレインズ登録予定日も掲載したうえで、物件を提案したところ、非掲載を売りにする業者は違法脱法企業との返答が一人の投資家からありました。

宅建業法をしっかり学んでいない方と推測され、謝罪を求めようと一瞬考えましたが、それを行うと私自身も同様の人間になってしまうと思い、我慢しました。亡くなった女子プロレスラーの木村さんのニュースが脳裏によぎりました。

倫理には人一倍気を遣っていただけに、その日はかなり落ち込んでしまいました。