土地を売る際に確定測量を行う場合の注意点

渋谷区を中心に主に首都圏で中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

相続等で不要になった土地をデベロッパーに売却する場合には確定測量をしたうえで引き渡す必要があります。

その際の注意点をお話したいと思います。

確定測量とは？　

確定測量図とは、売買対象地の測量を行い、境界を接する全ての関係者から、筆界承諾書（筆界確認書）をもらい、作成した測量図のことを言います。関係者全員の捺印が求められます。

土地をデベロッパー等に販売する場合には必ず求められるもので、売主が費用負担して土地家屋調査士に依頼します。

もともとの地主が隣地の境界の承諾を求める方が、新たに土地を購入するデベロッパーよりも、スムーズに事が進み、また、余計な承諾料を求められたりすることが無く、都合が良いからです。

車で追突事故を起こされた被害者は100％悪く無い場合、普段は良い人でも、むち打ち等の症状等を装い賠償額を求める人がいるのと同様、なぜか、新参者が土地の境界の承諾を求めると、お金を要求してくる割合が高まる気がします。これは人間の「性」なのでしょうか？「棚からぼた餅」的な感覚になってしまうのでしょうか？

お互いの土地の境界を確認する業務なので、隣地の方にも費用を負担してもらってもいいのでは？と感じる方も多いとは思いますが、いつの世も「頼まれる方」と「頼む方」では頼む方の立場の方が弱く、隣地の方が費用を負担してくれることはありません。

逆に、承諾料を請求される場合も多いのが実情です。以前私が確定測量に立ち会った際には、私道所有者の最後の一人が書類を預かると言って持ち去ってしまい、高額な金銭を要求してきて警察沙汰寸前までになったケースもあります。

筆界承諾書と測量図に捺印をもらうために時間がかかるケースがあります。道路との境界（官民境界）では実に3か月近くも時間を要した経験もあります。

また、隣地の方が、高齢で老人ホーム等にいる場合や、時間を取って頂けない場合などがあり、かなり時間を要する場合があるので、引渡し日は慎重に決める必要があります。

確定測量図を作成し、買主が立ち会って了承を得ればOKなので、確定測量したものを登記申請することはほとんどありません。

確定測量後の登記は決済後が原則！　

私が、先月、土地売買の仲介をやらせて頂いたケースでは、売主が以前から測量をお願いしている土地家屋調査士兼司法書士に確定測量をお願いしました。理由は今回売却する土地を売主が購入した際に、登記をしているのでよりスムーズに確定測量図を作成できると思ったからです。

今回売却した土地を売主が購入した時は、不動産会社を介さず、個人間取引で確定測量をしない売買だったようで、今回、確定測量を行った際に、隣地の擁壁が今回の売地に7㎡程度越境している旨報告がありました。

隣地の方の話だと、売主が購入する前から擁壁はあり、越境しているとは思っていないとのことで、着地点は、隣地が越境している部分を売主の費用負担で分筆し、権利移転手続きの費用は隣地の方の負担という取り決めで、筆界承諾書に捺印を頂くこことになりました。

ここでひとつやっかいなことが起こりました。依頼した土地家屋調査士兼司法書士が、確定測量図を作成したのと同時に決済時の2日前に分筆の登記申請をしてしまったために、本土地がその登記手続きのため閉鎖されてしまいました。

移転登記は違う司法書士に依頼しており、決済当日に売土地が閉鎖されており、司法書士から慌てて私に連絡が来ました。

私も、まさか、決済前に土地家屋調査士であり司法書士の資格も所有する先生が分筆登記の申請をかけるとは思っていなかったので、最初は何を言っているのかわかりませんでしたが、内容を理解し、買主であるデベロッパーに連絡しました。

デベロッパーは確定測量図作成の際の現地調査に立ち会っており、問題無いし、振込手続きも終わらせている状態でしたので、決済をそのまま問題無く進め、閉鎖が解除された時点で移転登記を行うということで一件落着しました。

今回の土地売買契約は公簿売買であり、契約書にも「公簿面積と実測面積に際が生じても互いに異議を申し立てないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする」との記載があり、決済前に分筆登記の申請する必要は無いのですが、買主側の土地家屋調査士で無かったために、意思の連携がしっかりと取れずに今回のようなドタバタが生じてしまいました。

私は、前回の土地取引の際に、確定測量をしない個人間取引のリスクをなぜ、土地家屋調査士、司法書士、はたまた行政書士まで持っている先生が、今回の売主に説明しなかったのか腑に落ちていませんでしたが、今回の分筆登記の申請を行ったことで確信したことがあります。

それは土地家屋調査士や司法書士は依頼を受けた業務以外は基本何も口出しをしないということです。これは良し悪しの問題ではなく、動けば費用が発生するという成り立ちで仕事を行う職種では、何か余計なことをすると費用請求が発生するし、また、余計な一言で取引を駄目にしたくない。という心理も働き、自分が依頼された業務以外は極力口を出さないというのが根底にあるということを若い頃、大手デベロッパーの役員の方に教わったことがあり、その言葉が脳裏を横切りました。

私たち媒介を行う不動産会社は、このような細かいことも全て確認し、「やってくれるだろう的な感覚は捨てて、関係者全ての業務等をチェックして、円滑な取引を行う。」という原理原則を忘れずに行動するべきだと改めて痛感しました。

確定測量はデベロッパーに依頼しよう！　

土地の売買契約書には通常、「売主は買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地にて明示する。」との記載があり、これが確定測量を指しています。

この明示が出来ない場合は、最悪、決済が出来ないことになり、売買代金の減額や違約が発生する可能性があります。

隣地の方と自分自身が良好な関係だと思っていても、敷地の境界について、実は隣地の方が少なからず、実は不満を持っている場合があります。

実際に私が経験した隣地のもめごとは売主のお父様が昔、境界付近に大きな石を置いたため、長い年月で境界が自分の敷地を狭くしたという内容で、売主は言い掛かりと言い憤慨していましたが、実際に第三者の境界杭を含め糸を張ったところ、ブロック塀が数メートルにわたって10㎝以上、隣地の方の敷地を越境していました。いわゆる縄伸びが起きていました。隣地の方の言い分が正しかったのです。

売主が強い剣幕で異議述べていた後だったので、このケースでは筆界承諾書に捺印をもらうことが難しくなってしまいました。

最終的には、隣地の方に、しっかりとお詫びをして、隣地の方と再度立会いをして正しい位置に境界を直して、筆界承諾書に捺印して頂くことが出来ました。

また屋根が越境していたケースでは、建て替えや屋根の補修の際に、越境を解消するという覚書を作成し、筆界承諾書に捺印を頂いたこともあります。

確定測量図作成の責任は売主にあるのですが、買主介した土地家屋調査士を使えば買主もあまり強く言えません。

決済までに筆界承諾書がもらえない際のリスクを回避するためにも確定測量図の作成は買主側の土地家屋調査士に依頼すると共に、買主として積極的に確定測量図作成に協力しましょう。

最後に余談となりますが、通常、土地を購入したマンションデベロッパーは、登記上の面積と確定測量した際の面積に差異が生じたとしても、多くの場合、登記することはありません。

登記簿上の面積と建築基準法上の面積が合わないのはこのケースが非常に多いです。

戸建ての場合は、敷地を分割して販売するので、分割した敷地は確定測量の面積と多くの場合一致します。