マンションを売却して譲渡損失が出た際の救済措置

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

前回はマンションを売却して利益が出た場合の説明をさせて頂きましたが、逆に損失が出た場合には、何か救済措置があるのでしょうか？

譲渡損失がでた場合には、救済措置として、給与所得や事業所得などの他の所得と損益通算をすることができ、その年で通算しきれなかった譲渡損失がある場合には、その年の翌年以後3年以内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える部分を除く。）他の所得から繰越控除をすることができます。

救済措置を受けることができる要件とは！？　

個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

これが税法の基本です。

但し、長期譲渡所得に該当する（所有期間が5年を超える）場合で居住用財産（マイホーム）を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年にわたり繰り越し控除することができます。

マンションを買い換えた場合と買い換えない場合の2つの特例　

新たにマンションを買い換える場合

マンションを売却した年の前年から翌年までの3年間の間に新たなマンションを取得した場合に、一定の要件に該当する場合には売却したマンションの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除することができます。

・自分が住んでいるマンション。又は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに取得すること

・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える国内のマンションを売却した場合

・国内の50㎡以上の新たなマンションを取得すること

・新たなマンションには取得した翌年の12月31日までに居住の用に供する又は供する見込みであること

・新たなマンションの購入にあたり返済期間が10年以上の住宅ローンを組んでいること

などの要件が必要となります。

新たにマンションを買い換えない場合

マンションの譲渡契約締結日の前日において住宅ローン残高があるマイホームを売却した等の一定の要件に該当する場合には、そのマイホームの譲渡損失（住宅ローン残高からマイホームの譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。

ここで適用対象となる住宅ローンは返済期間が10年以上のものをいいます。

また、この特例は住宅ローン控除との併用が認められています。

なお、ここではマンションとしていますが、マイホームと置き換えて頂いて構いませんが敷地面積が500㎡を超える場合等は注意が必要です。