大型マンションの売買時における注意事項

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

総戸数が300戸以上、中には1,000戸を超える大規模マンションや都心部の大型タワーマンションでは、ゴミ置き場や駐車場施設が独立した建物になっている場合があります。

このような場合、売買時の重要事項説明の際に、専有部分の説明しかしない不動産会社がありますので、その場合にはしっかりとその部分について確認することが必要です。

特に駐車場は共用部の場合と専有部分として登記されるパータンの2つがあります。

駐車場が分譲時に専有部分として販売されている物件の場合は、判りやすいのでほぼ問題ありませんが、自走式の立体駐車場やタワーパーキングが共用部分として登記されている場合は、仲介した不動産会社が説明を怠ってしまうケースがあります。

見落としがちな駐車場　

契約前に元付会社が評価証明書や公課証明書を取得していれば、課税床面積として記載されているので、調査して、重説に記載します。

契約時ではなく、決済前に評価証明書を仲介会社が取得した場合には、既に契約を済ませてしまった後なので、そのまま気づいても何も説明しないでスルーしてしまうか？そもそも説明する必要性があること自体を認識することなくスルーしてしまう？というケースが散見されます。

また、契約前に評価証明書や公課証明書を取得していても、売買対象になっている専有部分の他に、課税対象になっている床面積の対象の不動産について、例えば「駐車場」とか「ゴミ置き場」等の記載がされていますが、あくまでも課税されるマンションの家屋番号しか記載されていません。

そのため、対象不動産の登記事項証明書や建物図面を取得する必要があると思わないでそのままスルーしてしまう仲介会社や「それらの建物の家屋番号の調べ方がわからない」という仲介会社もいるため、そのまま、誰もその事に触れないまま取引が終了してしまうケースがあるのです。

独立して登記されている駐車場等の調査方法 

独立して共有部分として登記されている建物の家屋版を最も手っ取り早く調べる方法は、そのマンションが所在する場所を管轄している法務局に、電話すれば教えてくれます。

ちなみに分譲されている駐車場等の場合には、家屋番号が、例えば「501」とかではなく、単純に末尾が１とか２とか単独の数字になっている場合が多いと思います。

教えてもらった、家屋番号の登記事項証明書を取得すれば「原因及びその日付」の欄に、例えば「東京ライオンズマンションの共有部分」という表示がされているはずです。

以前のブログでマンションには「販売時の面積」「登記面積」「課税床面積」の３つがありますと記載させて頂きましたが、重説の建物の表示部分の備考欄に、「売買物件とは別に共有部分としてタワーパーキングが登記されており、共有持分として〇㎡が課税床面積になっています。」等の記載をするのが、より正確（親切な）な重説となります。

また補足資料として、売買される対象住戸の専有部分の登記事項証明書の他に、これら独立した建物として登記されている共用部分の登記事項証明書と建物図面も用意しておきます。

上記内容は、重説時の必須事項ではありませんが、プロの不動産仲介会社としての、知識や力量が問われる内容です。

重説の必須事項ではなくても、買主が重要だと感じることについては重説に記載し、説明をしないといけません。

毎年かかる固都税及び都市計画税の金額や同じマンションでも、通常３つ異なる面積表示があるという事を一般消費者の買主にとっては、とても重要な内容ですので、私は必ず、記載すべき内容であると思っています。