渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
2022年（令和4年）4月1日から建物等の解体・改修工事を行う施工業者は、大気汚染防止法に基づき当該工事におけるアスベスト（石綿）が含まれる建材の有無の事前調査結果を管轄する都道府県等に報告することが義務化されました。
この報告書は原則として石綿事前調査結果報告システムという電子システムで24時間オンラインで申請することができ、1回の操作で都道府県等と労働基準監督署の両方に報告することができます。
この制度は消費者にどのような影響をもたらすのでしょうか？
報告対象となる解体工事は年200万件！？
大気汚染防止法の改正、労働安全衛生法石綿障害予防規則の改正により、2021年4月から建物の解体・改修工事時の石綿飛散防止対策が強化されました。
規制が強化された背景としては、アスベストに対する規制を無視した解体工事等が横行したためと言われています。
そのため、解体工事等を行う施工業者は建築物や工作物の解体・改修工事を行う際に、工事の希望、請負金額にかかわらず事前に法令に基づく石綿の使用の有無の事前調査を行うことが求められるようになりました。
アスベスト含有調査の義務化は2022年4月1日以降に工事に着手するもので、個人宅のリフォーム工事や解体工事も対象となり、その数は年間200万件にものぼると想定されています。
報告対象となる工事は以下の通りです。
・建築物の解体工事（解体作業対象の床面積の合計80 ㎡以上）
・建築物の改修工事（請負代金の合計額100万円以上（税込））（リフォーム工事）
・工作物の解体・改修工事（請負代金の合計額100万円以上（税込））
石綿障害予防規則に基づく報告は、上記に加え、鋼製の船舶の解体又は改修工事（総トン数20トン以上）も必要です。
現場では、調査結果を労働基準監督署および自治体に対して、インターネットから「石綿事前調査結果報告システム」で届け出、又は、電子システムが利用できないやむを得ない事情がある場合には、それぞれ役所の窓口へ書面による届け出が作業の14日前までに必要となり、そのため工事請負契約後、着工までに日数を要することになりました。
発注者（建物の所有者等）にも新たに「配慮義務」が設けられ、元請業者に事前調査に使用する「設計図書等の提供」や「適切な費用の負担」が求められます。
また工事の元請業者が作成した事前調査結果や除去等作業完了後の報告書は発注者が保管することになっています。
発注者は解体・改修工事を行う建築物等にアスベストが使用されていることが明らかとなった場合には、アスベスト除去等の工事に必要な費用、工期、作業の方法などの発注条件について、施工業者が法令を遵守して工事ができるよう配慮する必要があります。
※ 建築物等の解体・改修を行う事業者には、法令により、アスベストの含有の有無の事前調査を行う義務があります。このため、解体・改修工事を事業者に発注する場合には、アスベストの事前調査費用が計上されていることを確認してください。
消費者が不動産を購入する場合は、延べ床面積80㎡を超える解体工事が発生する場合や、請負金額が税込みで100万円以上の建築物のリフォーム工事を行う場合には、事前調査の上、届け出が義務化されたため、その為の費用負担がかさみ、更に、全体の工期が今まで以上に伸びる可能性があります。
特に、古家の建て替えや、スケルトンリノベーションを行う場合は、余裕をもったスケジュールと不測の事態に備えて予算を多めにとるといった措置を講じて置く必要があります。
また、一般の消費者が買取再販物件といわれる宅地建物取引業者が売主となって販売するリフォーム済物件を購入する場合は4月1日以降に工事が始まった物件の価格が上昇する可能性があります。
逆に、今後は一般の方が不動産を売却する場合には、買取価格が下落する可能性があります。
また、築年数が経過した戸建てを古屋付として、売りに出そうとしても、今以上に売主が建物を解体して更地にすることを条件としないと、価格が安くなったり、売却出来ないという恐れも、今後ますます増えてくるものと思われます。
2023年（令和5年）10月1日以降は有資格者による事前調査が必要！！
2023年10月1日以降は『建築物石綿含有建材調査者』資格保有等が事前調査を行うことが義務付けられますが、令和5年10月1日までの間も、これらの資格者に調査を依頼することが望まれるとしています。
資格保有者とは以下の資格を有する者です。
①一般建築物石綿含有建材調査者（一般調査者）
②特定建築物石綿含有建材調査者（特定調査）
③一戸建て等石綿含有建材調査者（一戸建て等調査者）
なお、義務付け適用前に（一社）日本アスベスト調査診断協会に登録され調査時点においても同協会に引き続き登録されている者も、「同等以上の能力を有する者」 として認められています。
また、一戸建て等調査者は一戸建て住宅や共同住宅の住戸の内部のみ事前調査を行うことができます。
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