居住用中古マンションの購入は、ただ単に今を豊かにするだけでなく、将来への大きな投資となります。
しかし、地域によってマンションの価値は大きく異なり、どのマンションが長期的に価値を保ち続けるのか判断するのは難しいものです。
特に30～50歳のファミリー層や単身の女性など、安心して生活できる環境を求めている方々にとって、適切な物件選びは重要な課題となっています。
このような背景から、マンション選びにおいて重要となるのが「地域別のマンション価値」の理解です。地域ごとの特性を把握し、将来性を見据えた購入が求められます。
地域別で見るマンションの価値の違い
立地の重要性とマンション価値
立地はマンション選びにおける最重要ファクターです。
特に駅近の物件は、その利便性から高い需要があり、マンション価格に直接反映されます。
街の発展性や魅力も、居住の快適さや生活の便利さを左右し、結果としてマンションの価値を決定づける重要な要素になります。
このため、将来的な街の計画や発展可能性を考慮に入れた選択が、価値の維持につながります。
マンションの価格は単に高ければ良いという訳ではありません。
各地域には各地域の相場があり、その相場に範囲内の物件を購入することが重要です。
例えば総武中央線の水道橋駅から代々木駅までの皇居と反対側のエリアの築15年までで、60㎡から70㎡のマンションは1億3000万円程度から物件が出てくる一方で、皇居側の千代田区内の物件であればほとんどの物件が2億円を超える価格帯となります。
小田急線経堂や千歳船橋エリアや京王線の千歳烏山や仙川エリアであれば築200年以降で70㎡から80㎡程度の物件であれば、7,000万円～8,000万円台程度の物件が多いといったように、エリアごとにある程度価格帯が決まってきます。
そのため、経堂で1億5,000万円の物件を購入した場合、再販する場合には非常に苦労します。
理由は1億5,000万円の中古マンションを購入できる方は、もっと利便性が高く、土地代が高い恵比寿や四谷などのエリアの物件を購入するからです。
「住むエリアは年収で決まる」という格言が不動産業界に存在しますが、そのエリアでの価格帯内の物件を選ぶことはとても大切です。
また自分の購入したい希望価格で物件を探して1階や2階のマンションや総住戸数が20戸未満のマンションが多く出てくる場合は、そのエリアの相場の方が高いという事になります。
資産価値を継続して維持できる物件を購入するには予算額をあげるか、他のエリアを選択した方が良いです。
逆に裏を返せば、実家が近いとか勤務先が近い等の特別な理由がある場合には、1階や2階のマンションは基本、相場より安いので、お得にご希望のエリアに住めるということになります。
総住戸数が10戸未満等あまりに規模が小さいマンションは、管理費や修繕積立金の負担が大きく、また、住民同士のトブル等があった際には、規模が小さいうえに、どうにもならなくなってしまう可能性もあるので、極力避た方が良いと思います。
駅近の利便性とマンション価格
駅からの距離は、日々の通勤や買い物、レジャーの利便性に直結し、この要素はマンションの価格に大きく影響します。
駅から徒歩7分以内の物件は特に高評価され、価格が下落しにくい傾向にあります。
万一の際に、ご所有不動産を売却される際にも、駅からの距離は重要になります。
一度は皆さんも利用されたことがあると思いますがスーモやアットホームといった不動産ポータルサイトには、物件を探す際に必ず駅から「徒歩１分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、15分以内、20分以内、指定なし」という項目がありますが、この場合、多くの方が駅徒歩10分以内を選択します。
駅徒歩11分の物件の場合だと、この時点でふるいにかけられてしまい、物件を見てもらう機会が大幅に減ってしまいます。
多くの方が欲しいと思う項目が多い程、「人気が高く売却出来る可能性が高い＝現金化しやすい」ということになります。
貨幣の時間的価値の考え方から見た場合、今ある現金が一番価値が高いので、人気のある物件は極めて換金性が高く、現金の価値に近いとうことになります。
交通アクセスの良さは、マンション選びにおける重要な要素の一つです。
リアルプロ・ホールディングスでは、過去から現在にかけての数千駅の乗降者数のデータと、それに基づく将来予測を分析し、交通利便性の高い物件選びをサポートします。
街の魅力とマンションの快適性
街の魅力、すなわち周辺環境の良さも、マンション選びにおける重要なポイントです。
緑豊かな公園が近い、商業施設や商店街が充実している、学校や病院が身近にあるなど、生活基盤の整った地域のマンションは、長期にわたって価値が保たれやすいといえます。
人口動態とマンション価値
人口動態もマンションの価値に大きく影響します。
特に高齢化社会の進行は、将来の人口構成や生活スタイルの変化を予測させ、マンション選びにおいて考慮すべき要素の一つとなります。
人口が安定している、または増加傾向にある地域は、長期的に見ても生活環境が維持されやすく、マンション価値の維持につながります。
高齢化社会とマンション選び
高齢化が進む中で、マンション選びにおいては、将来的な住みやすさを考慮することが重要です。
バリアフリー設計や医療施設へのアクセスの良さなど高齢者にとって快適な居住環境を提供する物件は、価値が下がりにくい傾向にあります。
人口減少時代の不動産価値
人口減少が進む地域では、必然的に空き家問題や商業施設の閉店などが増えるため、治安の悪化や不便さなどが理由となりマンションの価値も下がりやすくなります。
そのため、将来の人口動向を見据えた上で、長期的な視点で物件を選ぶことが求められます。
長期的な価値を持つマンション選びのポイント
需要と供給による不動産価格の変動
不動産市場において、需要と供給のバランスは価格に直接影響を及ぼします。
特に人気のエリアや条件の良い物件は需要が高く、長期間にわたってその価値を保つことができます。
逆に、立地が不便で管理状態の悪いマンションは、価格が下がりやすく、場合によっては買い手がつかない物件となってしまう危険性もあります。
したがって、将来的にも人気が続きそうなエリアの物件を選ぶことが、長期的な価値の維持につながります。
人気エリアのマンション価値の持続
人気エリアでは、便利な立地条件や周辺環境の良さが持続的な需要を生み出し、マンションの価格の安定に貢献します。
たとえば、商業施設が充実している、交通アクセスが良好など、日常生活の利便性が高い地域は、長期的に価値が下がりにくいとされています。
リアルプロ・ホールディングスでは、独自のデータ分析を駆使して、お客様に最適な物件選びをサポートしています。数千駅の乗降者数の複数年データや、将来人口の予想と実績、各マンションの販売事例を複数年分分析することで、お客様のニーズに合った物件をご提案します。
管理状態の良いマンションの選び方
管理状態が良好なマンションは、居住者にとって快適な生活環境を提供するだけでなく、物件自体の長期的な価値の維持にも寄与します。
管理組合が活発で、修繕計画がしっかりとたて、適切な修繕を行っているマンションを選ぶことは、将来的なリセールバリューを高める上で重要な項目のひとつよなっています。
リアルプロ・ホールディングスが提供する購入サポートの強み
資格を持つ営業マンの専門性
リアルプロ・ホールディングスでは、複数の資格を取得し、かつ、経験豊富な営業マンが、お客様のマンションのご購入を全面的にサポートします。
これにより、不動産だけでなく、法律や金融、建築など、様々な観点から最適なアドバイスを提供することができます。
お客様一人ひとりのライフスタイルや将来設計に合わせた、細やかな物件提案が可能です。
多様な観点からの物件案内
当社では、お客様のニーズに応じて、様々な観点から物件を案内します。
例えば、家族構成や趣味、将来のライフステージの変化を考慮して、最適な物件をご提案させて頂き、お客様が見落としがちなポイントにも着目し、長期的な満足度を高める提案を心がけています。
顧客一人ひとりへのカスタマイズ提案
リアルプロ・ホールディングスでは、お客様一人ひとりの具体的な要望に応じたカスタマイズ提案を得意としています。
子育て世代の安全な環境、単身女性のセキュリティニーズ、高齢者のバリアフリー要望など、細かな部分にまで配慮した提案を行わせて頂いております。
安心の物件選びをサポート
リアルプロ・ホールディングスでは、お客様が安心して物件を選べるよう、囲い込みやおとり広告といった宅建業法違反の物件の排除徹底しています。
お客様の利益を最優先に考えた、信頼できるサービスを提供致します。
囲い込みや宅建業法違反物件の排除
囲い込みやおとり広告といった不正な取引には厳しく対応し、お客様が不利益を被ることのないよう努めています。
リアルプロ・ホールディングスでは、公正で透明性の高い取引を心がけ、お客様が安心して物件選びができる環境を整えています。
購入時に注意すべきポイント
両手取引と値引き交渉の可能性
マンション購入時には、仲介会社が売主と買主の双方から手数料を受け取るいわゆる両手取引のケースに注意が必要です。
ポータルサイトに掲載できるのは売主から仲介を依頼された不動産会社か売主（主として再販買取を行う不動産会社）に限られます。
売主から仲介を依頼された不動産会社は売主が最も大切な顧客であり、売主の希望を最優先させますので、場合によっては、買主にとって不利な条件での取引が進められることもあります。
不動産取引の実情は、物件を内覧し、気に入れば、ローンを組む方であれば、金融機関でローンの事前審査を受け、審査が通れば、買主が購入の意思表示となる買付を書面で提出、1週間以内に重説と契約を同一日に行います。
実質、物件を見れるのは一度で、内覧の時間も30分程度でご契約までの期間が物件の内覧が終わってからわずか1週間程度しか無いのが実情です。
このようにタイトなスケジュールのため、売主側の不動産仲介会社は買主にとって不利益な情報よりも買いたいと思って頂く事項を優先して説明し、買主にとって不利益又は不利益になりかねない事項は契約前に行われる重説でさらっと説明することが多く、そもそも不動産に精通していない一般の買主は、見過ごしてしまう又は理解しないまま聞き流してしまう場合も多いのが実情です。
更に、契約前に行われる重説は、事実上契約ありきのなかで行われるので、気になる事が多少あっても、その場の雰囲気を忖度してそのまま契約してしまう場合が多く、「納得いかないので取引を止めます。」と言えるのは不動産のプロか、かなり度胸が据わった方にしかできません。
上記ケースまでいかないとしても、一般の方の場合は、その多くが、重説の細かい内容を理解できずに、そのままの流れで契約してしまいます。
買主側の仲介会社が間に入れば、契約前に、買主の意に沿わないような項目を事前にチェックすることが可能で、重説と契約が行われるより前の段階で、その内容を買主に伝えたり、その内容が解決するまで契約にののぞまない、又は、その分を値引きで対応してもらう等の交渉が可能となります。
また、売主側の仲介会社は媒介契約前に必ず物件の査定を行っています。
この査定額より契約価格が低くなってしまう事は、場合によっては、自社の信用問題にもなり、そのため、予め人気がある物件なので値引きは出来ませんと言ったりして値引き交渉の余地を失わせることもあるので、この点でも買主側に寄り添った仲介会社が間に入り、相場と比較して明らかに値段が高い場合には、値引き交渉も行うなど調整役としても有効に機能します。
仲介会社の選び方
信頼できる仲介会社を選ぶことは、安心してマンションを購入する上で非常に重要です。
過去の取引実績や口コミ、サービス内容をしっかりと確認し、お客様の利益を第一に考えてくれる仲介会社を選びましょう。
担当者の質の重要性
マンション購入プロセスにおいて、担当者との相性も重要なポイントです。
資格や経験はもちろん、お客様のニーズをしっかりと理解し、丁寧に対応してくれる担当者を選ぶことで、安心して購入プロセスを進めることができます。
将来的な再販売を見据えた選び方
将来的には、家族構成の変化、地元に戻る、転職等の様々な理由によりご購入されたマンションを売却する日（再販売時）が来るかもしれません。
将来の売却も見据えてマンションを選ぶことは、購入後のリスクを減らす上でも重要です。
立地や物件の品質、周辺環境など、将来的にも価値が下がりにくいポイントを抑えた選び方を心がけましょう。
将来性のあるエリアの物件選び
将来性のあるエリアの物件は、再販売時にも価値が保たれやすいです。
発展が見込まれる地域や、利便性が高く生活環境が整っている地域の物件を選ぶことがポイントです。
資産価値の維持を考える
購入するマンションの資産価値を長期的に維持するためには、管理状態の良さや共有施設の充実度など、物件そのものの品質にも注目する必要があります。
将来のことを見据えた賢い選択を心がけましょう。
まとめ
地域毎のマンションの価値に関する深い洞察を踏まえた上で、物件を選ぶことが重要です。
決して価格が高ければ良いという訳ではありません。
重要なのは、立地、物件の状態、将来性を見極め、長期的な価値を持つマンションを選ぶことです。
地域の相場とかけ離れた価格の高いマンションを購入してしまうと、将来再販する際に市場の厳しい洗礼を受けます。
例えば、四ツ谷や恵比寿エリアと小田急線の経堂、千歳船橋エリアは値段がそもそも違います。
四ツ谷エリアでは築15年程度の70㎡の中古マンションであれば1億2,000万円以上が相場ですが、経堂、千歳船橋エリアであれば7,000万円から8,000万円程度が相場主流となっています。
相場から逸脱した価格を出せる人は、基本的にもっと都心部のもっと利便性の高い物件を購入することが多く、それ故「住む場所はその人の年収によって決まる」と言われるのです。
また、その反対もしかりで、あまりにも相場より価格が低い物件は必ずと言っていい程、その理由があります。
エリアの相場を知ったうえで、その中で、管理状態が良く、出来れば総戸数が40戸以上の物件で、駅近、南向き、角部屋、眺望が良い、防犯カメラがある、宅配ボックスがある等の要件を全部または複数満たす物件を選ばれる方が良いと思います。
専用庭がありペット可のマンションであれば1階の住戸でも良いですが、出来れば3階以上のお部屋を選ばれた方が良いと思います。
価格の設定をして、その中で物件を選んだ場合、1階や2階の物件が多く出てくる場合は、そのエリアの相場がご希望よりももっと高い相場のエリアであると言えます。
リアルプロ・ホールディングスは、お客様一人ひとりに合わせた居住用中古マンションの購入サポートを行っています。
また、購入時には両手取引の影響や将来の再販売を見据えた選び方も考慮することが重要です。
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