住宅ローンの重要指標　年収返済負担率

渋谷区で主として中古の分譲マンションの売買仲介を行なっている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームを購入するために大抵の方は住宅ローンを利用しますが、いくらぐらいまで借りることが出来るのか？又は、いくらぐらいまでの借入や毎月の支払額が自分にとって妥当なのか？と疑問を持たれる方も多いと思います。

その際に、目安となるのが住宅ローンの適正値を計る評価方法のひとつである年収返済負担率という考え方です。

この年収返済負担率は年収の何％までローンの負担があるのかを示す指標で金融機関が住宅ローンの審査を行う際にも利用されるものです。

まずは金融機関の年収返済負担率の考え方を見ていきたいと思います。

フラット３５の場合の年収返済負担率の上限は下記のとおりです。

年収４００万円未満　３０％以下

年収４００万円以上　３５％以下

民間の金融機関の場合は

年収４５０万円未満　３０％以内 又は　年収４００万円以上は３５％以内  

年収６００万円未満　３５％以内

年収６００万円以上　４０％以内

が基準となっている場合が多いです。

ここでいう年収とは、サラリーマンであれば税込み年収を指します。

この年収返済負担率には他のローンの額も含みます。

例えば車のローンを組んでいる場合や、リボ払いの額も含まれます。

マンションの場合管理費と修繕積立金を毎月支払うのは必須事項ではありますが、年収負担率はあくまでもローンの総額が年収の何パーセントになるかを示す指標なので、基本含めません。

金融機関の審査では上記に示したように、税込年収の３０％から４０％程度が借入限度額となりまので、年収５００万円の６５％ですと年間３２５万円、月額にすると約２７万円がローンの支払い以外で使えるお金となります。

然しながら、これはあくまでも税込み年収に対する比率なので、年収５００万円の一般的なサラリーマンの場合は大雑把ですが約２０％程度、額で１００万円程度が税金、厚生年金、健康保険料として徴収されますので、実際の手取り収入は年間約４００万円、月額で約３３３,３３３円となります。

年収返済負担率上限の３５％で計算した場合、ローンは月額１４５,８３３円となりますので、実際に生活費に充てられるお金は月額１８７,５００円となります。

先ほどの計算では毎月２７万円程度がローン以外に使えるお金をお話しましたが、実際に自由に使えるお金は約８２,５００円も少ないことになります。

下記の表は、公益財団法人生命保険文化センターが２０２３年の総務省の「家計調査」をベースに公表した資料をベースに弊社で編集した表です。

関東の２人以上の勤労世帯のデータを基に、戸建てとマンションを購入した際の家計の想定収支表となります。  

車を保有している場合と保有していないケースと全部で４パターンのシミュレーションとなります。 

弊社独自視点の内容は下記の通りとなります。以下の表は全て同条件となります。

※3人家族を想定、車が有る場合はローン返済無しで既に購入済と想定。

※エリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を想定。

※マンションの管理費と修繕積立金は月額3万円、車保有の場合は駐車場代を月額1万円と想定。戸建ては駐車場付きを想定。

※光熱費は戸建て2万円、マンション1万円と想定。ガソリン代月額1万円、携帯電話は一人6,000円と想定。

※家具家事用品と被覆及び履物、教養娯楽を月額1万円。その他費用を2万円と想定。

これを見る限り年収５００万円の方が年間返済負担率の上限の３５％までローンを組んだ場合は、戸建てでもマンションでも持ち出しになってしまい、ご主人がローンを組まれた場合は奥様が生活費を工面しなければならないことになります。

奥様がパートで年間１２０万円の収入があった場合であれば月額手取りは7万円程度になりますので、そのお金を生活費に充てれば収支は赤にはなりませんが、マンションで車を保有していた場合はきつきつという感じです。

年間返済負担率は通常、２５％～３０％程度が理想の範囲といわれていますが、下記は住宅ローンの年間返済負担率が２５％の場合の表です。

マンションの場合はいずれも実質持ち出しとなりますが、生活費をやりくりすればなんとか収まる金額と言えますが、マンションの場合は車を保有すると少々赤字幅が大きくなります。

年収５００万円の方が無理なく購入できるマイホーム価格　

では年収が５００万円の方の場合、理想のプライスはいくらなのでしょうか？

結論から申しますと、物件価格が３,０００万円の物件を諸経費自己資金、物件を全額ローンで購入という物件購入が無難と言えます。

以下は、上記条件で、変動金利０.４７５％、３５年支払というローンで購入した場合の試算表となります。

これが変動金利が０.６５％で住宅ローンを借りるとなると車を保有していた場合は毎月１,５００円程度の赤字となります。

以上のことから、金利差は馬鹿にならない数値で、金利がいくらの住宅ローンを借り入れるかによっても、家計全体の収支が黒になるか赤になるかの境目にもなり、借入金利が何％になるかは、毎月のローンの支払にかなりのインパクトを与える事項と言えます。

借入可能額と実際に支払うことが出来る金額は違う　

ご主人が年収が５００万円で奥様がパートで１２０万円の収入があるケースであれば、先述したように、自己資金２５０万円、物件価格３,０００万円がひとつの目安となります。

現状、ネットバンキングであれば変動金利は０.３％台なので、もう少し生活にゆとりが出てきます。

ご主人の年収が６００万円から７００万円程度あれば、貯蓄や旅行なども十分可能になると思います。

単純に借入限度額３５％で計算した場合、月額１４５,８３３円の支払で借入期間３５年で変動金利が０.６５％だった場合、理論的には約５,４７７万円までの借入が可能という計算になってしまいます。

実際には銀行は、審査金利で審査をするので、審査金利が３.２５％であれば、借入限度額上限で試算すると３,６５５万円までしか借入は出来ませんが、それでも適正な借入額として私の方でご案内させて頂いた３,０００万よりも約６５５万円も多く借入が可能となってしまいます。

勿論、これといった趣味もなく家が大好きで旅行に行くより家におこもりする方が好きと言う方であれば、審査金利で年間返済負担率の上限まで借りても良いかもしれません。

但し、購入する際に、金融機関が提示している金利から逆算して物件の購入価格を決めると、金利上昇局面では、支払いが非常にきつくなる可能性が高くなるので、何より慎重に行動することが重要です。

不動産を購入する際には、ご自身の予算よりもワンランク高い物件を選ぶ傾向が強く、そのため、予算もギリギリになるケースが多いため、いくらこれから「金利がある時代に変わる」と言われても、変動金利と金利差が１％以上もあるフラット３５でローンを組もうと言う方は少ないと思います。

あくまでも、フラット３５を選ぶ方の基本は、通常の民間金融機関では審査が厳しくなる傾向が強い自営業者や中小企業の経営者などに限られ、企業にお勤めの多くの方は民間の金融機関の変動金利の住宅ローンを選択する方が大多数となっているのが現状と言えます。