渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。
令和6年（2024）6月7日に国土交通省からだされた、【「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について ～「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」～】の公表により、分譲マンションを開発するデベロッパーの間で少なからず波紋が広がっているようです。
「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定が行われた背景には、増え続けるマンションは既に、日本国民の主要な居住形態として、広く普及し、都市や地域社会を構成する重要な要素となっており、マンションの長寿命化に向け、しっかりと大規模修繕工事を行うためには、修繕積立金を安定的に確保することが重要であるという考えが必要不可欠となっているからです。
修繕積立金の積立方式としては、計画期間中の積立額を均等とする「均等積立方式」と計画期間開始当初の積立額を抑え、年数が経過するびしたがって段階的に増額になっていく「段階増額積立方式」の二通の方法がありますが、将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保できるのは、均等積立方式が良いとされています。
一方、段階増額積立方式を採用するマンションの中には、築年数が相当数経過していく中で、長期修繕計画期間中の修繕積立金の水準が大幅に上昇している例があり、予定通りの引上げができず修繕積立金の不足につながる恐れがあります。
このような状況に対応するために、今後のマンション政策について幅広く検討することを目的として、国土交通省は「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」を設置しました。
令和5（2023）年8月に同検討会のとりまとめに基づいて設置した「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ（WG）」において、適切な修繕積立金の確保について議論を重ねて、今回のパブリックコメントを公表しています。
修繕積立金の均等積立方式への移行方法
内容としては、段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とした場合、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍の範囲内としています。
具体的な計算方法は下記のとおりです。
0.6×Ｄ ≦ Ｅ かつ1.1×Ｄ ≧ Ｆ
※ Ａ：計画期間全体で集める修繕積立金の総額（円）
Ｂ：マンションの総専有床面積（㎡）
Ｃ：長期修繕計画の計画期間（月）
Ｄ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の平均額 ＝Ａ÷Ｂ÷Ｃ（円／㎡・月）
Ｅ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最低額（円／㎡・月）
Ｆ：計画期間全体における月あたりの修繕積立金の最高額（円／㎡・月）
留意事項として、「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性をもった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを行い、均等積立方式へ誘導することを目的とするとしていますが、例として、工事費高騰等の状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではないとしています。
ようは、昨今の急騰してる工事費を考えると、このガイドラインの改定時に想定していた額よりもさらに工事費が高くなっているので、上げる分には、もっと高く設定しても問題ないですよ。と言っています。
管理計画認定基準の見直し等に向けては、 「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」は、区分所有者、管理組合、管理業者、マンション管理士、管理組合を支援するNPO法人、不動産事業者、地方公共団体等のマンション関係者に対して、広く周知を行うこととしています。
その後、活用状況、実効性の把握や、修繕積立金の引上げ状況に関する更なる分析等を進めつつ、将来的に管理計画認定基準への反映について検討を行うこととしています。
尚、管理計画認定基準への反映の検討にあたっては、それぞれの内容を全国的に一律の基準とすることの妥当性を考慮して行うものとしています。
管理計画認定基準とは令和4（2022）年4月より、マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体において、一定の基準を満たすマンションの管理計画の認定が可能となる「管理計画認定制度」が開始されており、その中の基準となります。
主な認定基準は以下の通りとなっています。
◆管理組合の運営
・管理者等及び監事が定められていること
・集会（総会）が定期的に開催されていること
◆管理規約
・管理規約が作成されていること
・管理規約にて下記について定めていること
・緊急時等における専有部分の立入りができること
・修繕等の履歴情報の保管が行われていること
・管理組合の財務・管理に関する情報の提供が可能なこと
◆管理組合の経理
・管理費と修繕積立金の区分経理がされていること
・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
・修繕積立金の滞納に適切に対処されていること
◆長期修繕計画の作成及び見直し等
・長期修繕計画（標準様式準拠）の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金が集会（総会）で決議されていること
・長期修繕計画が７年以内に作成又は見直しがされていること
・長期修繕計画の計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれていること
・長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していないこと
・長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
・計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっていること
◆その他
・組合員名簿、居住者名簿が適切に備えられていること
・都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること
となっています。
この管理計画認定制度のメリットとしては、
１．マンション管理の適正化•管理計画認定制度を通じ、管理組合による管理の適正化に向けた自主的な取り組みが推進さ
れる。
２．マンション市場における適切な評価•認定を受けたマンションが市場で高く評価されることが期待される。
３．認定マンションに関する金融支援として、住宅金融支援機構の【フラット３５】及びマンション共用分リフォーム融資
の金利引下げが実施されたり、住宅金融支援機構が発行するマンションすまい・る債の利率上乗せが実施される。
４．認定を受けたマンションが一定の要件を満たす場合に固定資産税額が減額される。
が挙げられています。
新築マンションの修繕積立金が高くなる
先述したとおり、段階増額積立方式ではなく、均等積立方式とした場合、対応に苦慮するのがマンションデベロッパーです。
マンションにおける長期修繕計画の重要性の記事でもご説明していますが、新築マンションを販売するデベロッパー（販売代理会社）は、マンションを購入した際の日々の費用をできる限り低く見せるために、当初の修繕積立金の額を低く設定しています。
最近ではファミリータイプのマンションでも長期修繕計画ガイドラインの改定にあわせて、月額1万円を超えるのが当たり前になってきており、更に購入時にかかる諸経費である修繕積立基金を月額修繕積立金の100倍（約8年分）にして徴収する設定をしています。
以前は、60㎡～70㎡台のファミリータイプのお部屋の当初の修繕積立金が月額1万円を超える物件は、ごくわずかしかありませんでしたが、大手デベロッパーは長期修繕計画ガイドラインの改定にあわせて、当初の修繕積立金の額を増やすと共に、修繕積立基金も以前よりも大幅に増やした形で対応しています。
ちなみに令和5年度マンション総合調査によると、既存マンションの月／戸当たりの修繕積立金の平均は単棟型で13,300円、団地型で13,054円となっています。
下記の表は三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル、山田建設が現在販売している新築分譲マンションの概要と修繕積立金の専有面積当たりの㎡単価、修繕積立基金の額を掲載したものです。
マンションは規模や形状、道路付け、周囲の建物との距離などにより大規模修繕工事の金額が大幅に変わってきますが、下記の表を見る限り、平均額の0.6掛けを最低ラインとするガイドラインに準じた額を設定しているマンションはまだまだ少ないと言えます。
特に、郊外で販売中の山田建設のミオカステーロシリーズは規模が小さく大規模修繕工事が割高になる可能性が高いにもかかわらず、修繕積立金の額がガイドラインが示す平均値よりも半分も少なくなっています。
下記はガイドラインの見直しが入る前の2020年に建築された新築分譲マンションの渋谷区と多摩地区の一例です。
これをみると、月額1万円を超える修繕積立金を徴収しているのは、イニシアテラス代々木上原とプラウドタワー武蔵小金井クロスイーストしかなく、かなり見通しが甘い修繕積立金の額となっていることがわかります。
さらに投資用分譲マンションは関して言えば、論外の金額になっています。
投資用分譲マンションの場合は、投資利回りをよく見せるためには、管理費と修繕積立金などを経費を低く見せる必要がありますが、自社の系列会社の収益の源となる管理費を削る訳にはいかないので、必然的に当面は問題になりにくい修繕積立金の額を低く抑えるという問題の後回し的な対応をすることなっています。
現在は用地取得が厳しく、建築費も高いため、投資用分譲賃貸マンションの開発はほとんど行われていないようです。
また、郊外のマンションほど、修繕積立金の額が少ないのも特徴です。
本来、建物の躯体や基本設備などは、どのマンションでもあまり変わらないはずなのに、都心の物件程修繕積立金が高く、郊外の物件は逆に低く抑えられています。
これはマンションの管理費についても同じ傾向になっています。
下記の表は令和6年6月に改訂されたマンションの修繕積立金に関するガイドラインに示されている、修繕積立金の目安表になります。
この表には、機械式駐車場の修繕費用は含まれていません。
都心部のマンションに限らず、多くのマンションでは機械式駐車場の設置は当たり前になっていますので、更に大規模修繕工事の費用が上がることが想定され、それに伴い、修繕積立金の額もさらに上昇することになります。
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