マイホーム選びの基準が変わる

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

昨日掲載させて頂いたブログ記事（GX志向型住宅とはどんな住宅なのか）の中で、2025年4月以降の新築住宅については省エネ基準を満たすことが義務化されるとのお話をさせて頂きましたが、この省エネ基準を満たす住宅（省エネ住宅）とはどんな性能を有した住宅なのかについてお話ししたいと思います。

省エネ住宅とは、高断熱・高気密に作られたエネルギー消費量を抑える性能を備えた住宅のことです。

省エネ住宅を義務化する背景には、2050年カーボンニュートラル、2030年度温室効果ガス46％排出削減（2013年度比）の実現に向けて2021年10月に地球温暖化対策等の削減目標を強化することが決定され、これにより日本のエネルギー消費量の約3割を占める建築物の分野における取組が急務になりました。

この流れで、建築物のエネルギー消費性能の向上を図るため、建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）を制定・改正し、建築物のエネルギー消費性能基準を向上させるための適合義務等の措置を講じることになったのです。

ここで出てくる省エネ基準とは、建築物が備えるべき省エネ性能の確保のために必要な建築物の構造及び設備に関する

基準で、一次エネルギー消費量基準と外皮基準と言う2つの項目で構成されています。

◆一時エネルギー消費量基準

一次エネルギーの消費量が基準値以下になることが求められています。

◆外皮基準（住宅のみ適用）

外皮（外壁、窓、屋根等）の表面積あたりの熱の損失量（外皮平均熱貫流率※等）が基準値以下になることが求められています。

※外皮平均熱貫流率＝外皮総熱損失量／外皮総面積で求めることができます。

省エネ住宅の基準　

省エネ住宅の基準を満たすには省エネ性能に関する下記の2つの基準があります。

①住まいの温度を快適にコントロールできること！

屋根・外壁・窓などの断熱性能に関する基準があり、断熱素材で建物をくるんで魔法瓶のような構造にするための基準があります。

②住まいのエネルギーを上手に使うこと！

冷暖房、換気、給湯、照明など住宅で使用するエネルギーの消費量に関する基準があります。

省エネ基準はかなり専門的な内容で、私も上記の概要しか理解できていませんが、建物を建築する事業主サイドは「省エネ基準適否チェックリスト」という書面を使い、省エネ基準の適合・不適合を判定します。

チェックリストは建設地により地域区分が8つに分けられているので、指定された区分表にあった下記のチェックリストを使用します。

例えば同じ東京都でも奥多摩町は4、青梅市は5、東京23区や三鷹市などは6という区分になっています。

理由は日本の国土は南北に細長く、地域によって気候条件が大きく変わるためです。

【省エネ基準適否チェックリスト5～7地域版】

省エネ住宅の基準は段階的に変わるようになっており、先述したように、2025年４月に全ての新築住宅は省エネ基準適合が義務化されることになり、さらに2030年までには新築住宅の省エネ基準はZEH水準まで基準が引き上げられます。

今回は住宅についてのお話をさせて頂きましたが、実は非住宅も含む全ての新築建物がこの法律の対象となります。

既に大規模建築物等からこの法律が適用されています。

この法律により、省エネ診断のための計算を行う新たなビジネスが生まれる一方で、今後はこの法律により建築審査にかかる時間が大幅に増加し、建物の計画から竣工までの工期が伸びる結果、総建設コストが上昇し、最終的には消費者であるマイホームの購入者等がそのコストを負担することになります。

子育て世帯や若者夫婦世帯には、補助金が出ますが、それ以外の世帯に補助金は出ません。

新しいトップランナー基準となるGX志向型住宅を新たに建設又は新たに取得した場合には全世帯に補助金が支給されますが、高性能住宅のため建築費は上昇しますし、補助金を受けるための申請書の発行手数料を多くの事業者は別途とする可能性が高く、これも新たなコストオンになります。

これらの負担を考慮し、昨今の建築費の上昇を考えると、GX志向型住宅を新たに建設又は購入できる人は予算的にかなり限られてしまう可能性があり、その結果、新築住宅市場は想定よりも冷え込む可能性があると思います。