省エネ性能ラベル

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

★マークがついた住宅の省エネ性能を評価するラベルを皆さんは見たことがございますか？

この省エネ性能ラベルは2024年4月以降、事業者（建設会社や不動産会社等）は新築建物の販売や賃貸の広告等で省エネ性能の表示ラベルを表示する必要（努力義務）があります。

表示方法は国土交通大臣が告示で定め、従わなかった場合には勧告・公表・命令を行うことができまます。

但し、運用当初に中小零細事業者が人手不足や本制度の理解不足等により表示できない場合まで勧告等の対象にすることはしないようで、当面の間は社会的な影響が大きい場合のみを勧告等の対象にするようです。

また、注文住宅は請負により建築され、新築の時点では販売対象にならないため表示の努力義務の対象にはなりませんが、性能値が確定したらラベル・評価書を発行することが望ましいとしています。

なお、その住宅が将来的に買取・販売される際には、買取再販事業者には表示の努力義務が課せられるこになっています。

既存の建物についても表示は推奨されていますが、表示しない場合でも勧告等の対象にはなりません。

省エネ性能ラベルには、住宅の省エネ性能や省エネ水準の達成度が記されており、星のマークが増えるほど、省エネ性能が高いことを示しており、★マークの下に表示されている断熱性能については、家のマークが増えるほど、断熱性能が高いことを示しています。

省エネ性能ラベルの具体的な見方　

ラベルにはエネルギー消費性能と断熱性能が★マークや数字で表示されます。

建物の種類（住宅（住戸／住棟）、非住宅、複合建築物）並びに、評価方法（自己評価、第三者評価）、再エネ設備の「あり／なし」でラベルの種類が異なります。

ラベルの見方ですが右上の「省エネ設備あり」 の部分は、再エネ設備（太陽光発電・太陽熱利用・バイオマス発電等）が設置されている場合に「再エネ設備あり」と表示することができます。

次に星の部分ですが、国が定める省エネ基準から、どの程度消費エネルギーを削減できているかを見る指標（BEI）を、星の数で示します。

再エネ設備のない住宅の場合は「30%以上の削減率」を上限とした5段階評価（ゼロレベルから4レベル）で、下記左の図になります。

再エネ設備がある住宅と、再エネ設備の有無に関わらず非住宅の場合は「50%以上の削減率」を上限とした7段階評価（ゼロレベル～6レベル）になります。

省エネ基準は削減率0%以上（★又は光る★マーク1つ）で達成、誘導基準は削減率20%以上(★3つ)で達成となっています。 

断熱性能の部分ですが、「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の2つの点から建物の断熱性能を見る指標になっています。

断熱性能は家の形のマークで表し、「建物からの熱の逃げにくさ：UA（ユーエー）値」と「建物への日射熱の入りやすさ：ηAC（イータエーシー）値」それぞれについて地域区分に応じた等級で評価し、いずれか低いほうの等級を表示します。

例えばUA値の等級が5、ηAC値の等級が4の場合、性能表示ラベルで表示するレベルはレベル4になります。レベル4で省エネ基準を、レベル5以上で誘導基準を達成します。

詳細は12月9日記載の「断熱等性能等級とは」をご覧ください。

次に目安光熱費ですが、住宅の省エネ性能に基づき算出された電気・ガス等の年間消費量に、全国統一の燃料等の単価を掛け合わせて算出した1年間の光熱費を目安として示します。

但し、住棟ラベルでは非表示で、あくまでも任意項目のために記載がない場合もあります。

あくまでも、住宅の省エネ性能と全国一律の燃料等の単価を用いて算出したものなので、実際の光熱費は、使用条件や設備、契約会社・方法などにより異なるので、あくまでも比較検討の目安としての確認項目となります。

シミュレーションの設定条件は

①住戸面積30㎡当たり1人で設定し、住戸面積が120㎡以上の場合は4人として設定。

②１日の中の冷暖房、給湯、照明などの運転時間をあらかじめ想定値として設定します。平日と休日で昼間の運転パター

　ンが異なり、休日については一定の外出時間があると想定します。そして、全国8つの地域区分別の外気温をもとに、設

　備の使用量を想定し算出。

目安光熱費の算出方法は、住宅の省エネ性能に応じて国が定める計算方法で算出された電気・ガスなどの年間消費量に、全国統一の燃料等の単価を乗じて年間の光熱費を算出します。

計算方法は下記図のイメージです。

単価は2023年（令和5年）9月現在の数値で、経済産業省資源エネルギー庁の小売事業者表示制度において定められたエネルギー別の単価（電気単価・都市ガス単価・灯油単価）と整合をとったものとなっており、この単価は市場価格が大きく変動した場合などに改定されることがあります。

右下の「ZEH水準」は、2030年以降の新築住宅がめざす省エネ性能の水準で、エネルギー消費性能が星3つ、かつ、断熱性能が5以上の場合に達成となり、チェックマークがつきます。

同じく「ネット・ゼロ・エネルギー」は、ZEH水準を達成したうえで、太陽光発電の売電分も含めて、年間のエネルギー収支が一定の基準以下となる場合に達成となり、チェックマークがつきます。

なお、「ネット・ゼロ・エネルギー」は第三者評価時に表示される項目となります。

最後に一番下の段の3項目になります。

左はじの項目は、省エネ性能の評価が販売・賃貸事業者による「自己評価」か、評価機関による「第三者評価（BELS）」かを示します。

真ん中の項目は、省エネ性能の評価対象がわかるように物件名を設定する欄で、必要に応じて、棟名や部屋番号を記載します。

また、物件名称が正式名称でない場合は「（仮称）○○新築工事等」と記載することになっています。

右はじの項目は、評価された省エネ性能がいつの時点のものであるかを表示する欄となります。

既存住宅の省エネラベルについて　

既存建築物についても、販売・賃貸時に省エネ性能ラベルの表示を推奨していますが、建築時に省エネ性能を評価していない既存建築物については、省エネ性能ラベルの表示が困難なものが多数あるため、省エネ性能の把握が困難な既存住宅を対象として、省エネ性能の向上に値する改修工事等を行った部分を表示させる「省エネ部位ラベル」を新たに設定して、2024年11月から運用を開始しています。

いずれにしろ、2024年12月の段階で新築建売住宅などの販売図面に省エネ性能ラベルを掲載している物件は、大手も含めてまだわずかとなっており、この省エネ性能ラベルが普及するには、まだ一定期間を要するものと思われます。

ただ、これからマイホームのご購入を検討する方にとって、省エネ性能ラベルの概要を知っておくことは、絶対に損にはなりませんので、この記事や関連する「断熱等性能等級」や「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」「マイホーム選びの基準が変わる」などの記事をお時間があるときに、再読して頂き、今後のマイホーム取得に役立ててください。