2024年11月の都心5区のオフィスビルの市況

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

2024年12月11日に三鬼商事が公表した最新オフィスビル市況によると千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区の2024年11月時点での平均空室率は4.16％になり、4か月連続で好不況の節目となる空室率5％を切り6か月連続で空室率が低下しています。

個別の区でいうと

千代田区　2.38％　坪単価 21,748円

中央区　　5.41%　 坪単価 18,459円　

港区　　　5.38%     坪単価 19,756円

新宿区　　4.12%　 坪単価 18,675円

渋谷区　　3.03% 　坪単価 23,864円

となっており、100年に一度といわれた渋谷駅前の開発が一段落し、ハイスペックなビルが多く竣工していることもあり、渋谷区の平均坪単価上昇しており、都心5区の中では千代田区と港区を抑えて最も高い賃料水準になっています。

下記のグラフを見ると都心5区の2023年6月の空室率6.48%を山に、急速に空室率が減少しています。

コロナ禍程の空室率の急激な上昇まではいきませんが、かなりのスピードで空室率が逆に空室率が下がっており、企業の自社製品への価格転嫁が進み、余力が出始めたことと、優秀な人材を獲得するため、そして優秀な人材の外部流出を避けるためにも、入居するオフィスビルに求めるスペックは非常に高いものとなっています。

オフィスビルの平均賃料は10か月連続で上昇！

三鬼商事の2024年12月のオフィスレポートによると11月は解約が少なかった一方で、拡張などによる大型成約が多く見られ、都心5区の空室面積はこの1か月間で約2万6千坪減少したようです。

一方で、新築ビルの11月時点の空室率は27.76％と前月比より5.13％も上昇しています。

その理由は、11月は新築ビル１棟がほぼ満室で竣工した一方で、大規模ビル１棟を含む高稼働の３棟のオフィスビルが既存ビルに移行したため、新築ビルの空室率が上昇したとの事です。

既存ビルの11月時点の空室率は先述したように3.92％で前月比0.31%下げています。

11月は自社内でのオフィスの縮小や集約による解約の動きが見られた一方で、拡張などによる大型ビルの成約が進んだことで、既存ビルの空室率は2020年10月以来となる3％台まで低下しています。