繁忙期に突入した東京都内のマンション市場

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

いよいよ２月も半ばになり、本格的に売買市場が動き出していますが、前哨戦の1月のデータがレインズタワーから2月17日に公表されています。

データを見る限りでは、相変わらず、東京都内の中古マンションの価格は上昇しています。

特に都心３区（千代田区、港区、中央区）の上がり方は尋常ではない急上昇が続いている一方で市況に変化が表れ始めています。

中古マンションの価格を押し上げているのは、都心中心立地の築浅のタワーマンションと駅前タワーマンションと買取再販会社が販売するリノベ済の都心中心部のマンションです。

東京都全体の中古マンションの在庫数は2023年をピ－クに減少していますが、2025年1月には在庫数が増加に転じています。

但しこれは季節的な要因が強く、3月を過ぎると在庫物件は、はけて減少するものと思われます。

中古マンションの新規登録件数は2023年をピ－クに下がっており、2025年１月も新規登録件数は前年度と前々年度と比較して落ち込んでいます。

一方で2025年1月の成約件数は伸びており、繁忙期に向かって例年よりも早い動きになっています。

最近は人手不足が要因で引っ越しが3月に出来ない、又は、引っ越し料金が異常に高くなっていることや、会社自体が人事異動に対してフレキシブルになっており、引っ越しの準備などが前倒しできるようになってきたことも大きな要因の一つかもしれません。

完成した新築マンションが相場を押し上げる

東京都の中古マンションの市場は未だに上昇基調ではありますが、全エリアが上昇している訳ではありません。

空室の状態で3億円や５億円を超えるような高額価格帯の都心エリアの完成した大型タワーマンションがかなりの数で売りに出されています。

また、他の区でも駅前の築浅タワーマンションが相当数売り出されており、これらが東京都の中古マンションの市場を大幅に上昇させています。

これらの内、都心中心部のマンションは実需ではなく主に投資として購入した物件が売りに出されています。

実需でもかなり価格が高くなったので売りに出す方もそれなりにはいますが、高く売却できても、購入する物件も高くなっなっており、また賃貸物件も今年はかなり強気の価格帯で推移しており、安易に買い替えや引越しが出来ない状況となっています。

2002年から2010年くらいに建設された都心の好立地のマンションは価格が２陪を超える物件も相当数あり、これらは数年前まではかなりの件数が取引されていましたが、今は、めっきり売り出される物件が少なくなっています。

これら都心部の優良物件を売却して多摩地区くらいまで移動すれば、かなりの差益を享受できますが、一度都心部の好立地物件に住んでしまうとなかなか都落ちは厳しいのが現状です。

以前もブログに掲載させて頂きましたが、総武中央線の浅草橋から代々木エリアなどで60㎡前後のマンションを10年から十数年前に購入した方が家族が増えたい、お子様が大きくなったので、同じエリアで70㎡程度の物件を探すとなると、高値で今住んでいる物件を売却できても、さらにその1.5倍くらいの価格になってしまっているため、郊外立地の物件を購入するという流れが出来ていました。

郊外エリアと言っても環八通りを超えるか超えないかといったエリアで広めのファミリタイプ70㎡～80㎡程度を7,000万円から8,000万円程度で購入するイメージでしたが、いまはこのエリアでも１億円前後という価格帯になっています。

大手企業にお勤めになる方でも1憶円という価格は買うか買わないかの一つのボーダーラインで1憶4,000万円を超えると手を出さないというイメージです。

一般の方の消費行動を考えれば、物価も上昇し、住宅ローンの金利も上昇傾向にあり、管理費や修繕積立金も上昇している状況で、値上がり目当てで都心部のマンションを購入するというのは非現実的だと思います。

家を購入するのは、日々の暮らしを豊かにするためのであり、売却益を得るためではありません。

そのため、流石に投資マネーが流入する一部の都心部の物件やターミナル駅直結などの付加価値が高い物件以外は、今後は売れ行きが鈍くなると思っています。

実際には３月４月のデータが出て見ないとわかりませんが、都心部の１億円超えの物件は更に高くなる一方で、環八通り周辺エリアの物件の価格はそろそろ頭打ちになるのではないでしょうか？

横浜市やさいたま市のリノベ済物件でも成約までの期間が長めになっている物件もあり、値下げされて販売されている物件も多くなっている感じがしており、今後の動きに注力していきたいと思っています。