マンションの選び方 · 02日 4月 2025

分譲マンションの管理形態の方法

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マンションのご購入を検討している方は、エリア、駅からの距離、築年数、間取りや眺望など、様々な項目を気にしていると思いますが、マンションの管理形態についても、理解しておく必要があります。

分譲マンションの管理形態は「全部委託管理」「一部委託管理」「自主管理」の3種類があります。

全部委託管理とは最もポピュラーな管理委託契約で、全ての管理業務を管理会社へ委託する管理方式です。

全部委託管理が多い理由としては、分譲時にデベロッパーがあらかじめ設定した管理会社や系列の管理会社をそのまま継続して使用しているマンション管理組合が多いことと、総戸数の多いマンションやタワーマンションなどは専門的な知識を持っている人が必要なため、全部委託管理で管理をしているマンション管理組合が多くなっています。

また大手が開発した多くのマンションがその系列下の管理会社が全部委託で管理を行っています。

一部委託管理は名前の通り、マンションの管理業務の一部分だけを外部に委託している管理方式となります。

一部委託管理は築年数がある程度経過した中古マンションが多く、マンション管理組合の決定により途中から全部委託を一部委託管理へ切り替えるパターンが多くなっています。

自主管理とは、マンションの管理自体を全てマンションの住民である区分所有者で行う管理方式です。

最近では少なくなってきましたが、公団や公社のマンションなどでは比較的多い管理形態です。

近年は「マンションは管理で買え」と言われるくらい、管理が重要とされていますが、これらの管理形態には、それぞれメリット・デメリットが存在します。

どの形態の管理方式のマンションがご自身のライフスタイルに適しているかも実は、かなり重要になってくるかもしれません。

全部委託管理では、業務の大半を管理会社が行うため管理費は高くなりますが、消防設備点検やエレベータの点検や設備の故障、はたまた住民同士の苦情などにも対応してもらえます。

また区分所有法に精通した社員が総会に必要な資料のとりまとめや理事会の議事録の作成なども行ってくれるので、忙しい現代人にとっては、非常に頼りになる存在です。

また、大規模修繕などを行う場合は管理組合と一緒に管理会社がメインで動いてくれるので、スケジュール管理なども含めて管理組合の負担は大幅に軽減されます。

マイナスポイントとしては、管理費用が高い、大規模修繕工事などの際に、建設会社からマージンをとるなど、管理会社が絡むと少なくとも必ず間接経費分が高くなります。

管理会社に全てを任せてしまうと、区分所有から集めた管理費用を管理会社の都合で使われたり、管理会社の売り上げが足りないときなどに修繕工事を発注するなど、管理会社の都合で管理費用や修繕積立金が使われてしまうリスクがあります。

また、修繕積立金などを管理会社の社員が横領するという事件が度々発生していますが、この場合は全部委託管理方式の場合が圧倒的に多くなっています。

自主管理では、区分所有者が、全ての業務を行う必要があり、現役世代にとっては仕事の両立も難しいというのが実情です。

自主管理の場合、窓口業務などの管理人さんの配置にはシルバー人材センターなどに依頼するケースが増えています。

総戸数が少なく築年数が経過した自主管理のマンションは、管理体制が悪く、資産価値が劣化している物件が数多くある一方で、自主管理されている大規模マンションの中には、区分所有者の意識が高く、管理体制が良好で資産価値が落ちていないというマンションも存在しています。

一部委託管理の場合は一部を委託するので、掃除や定期的な修繕、受付業務などについては委託する事も可能ですが、やはりこちらも管理組合がある程度しっかりと管理していかなければならないという事になります。

それぞれ良し悪しはありますが、マンションには管理組合があり、そこで自分たちの住んでいるマンションをどう管理し、維持していくのかを話し合うという点では、どの管理方式であっても同じことです。

現代人は日々の生活に追われており、自分の年収の何倍ものマンションを購入しても、購入した後は、マンションの将来を担う理事は、何かと面倒なので、なりたくないという方が大半を占めています。

それなのに何かトラブルが発生したり、管理費用や修繕積立の改定や臨時支出をしようとすると猛烈に反発する人がいます。

人には権利と義務があり、権利を主張するにはまず自分の義務をしっかりと履行することが大切だと思います。

管理人の勤務形態はマンションの規模に左右される　

通常、マンションには管理人室が設置されていますが、マンションの規模により管理人の勤務形態は変わってきます。

管理人の勤務形態は、巡回、日勤、常勤の3種類がありますが、自主管理の小規模マンションの場合は無人の物件も多くあります。

常勤型管理の場合は、通常の管理業務は9時から17時であっても、管理室内に寝泊まりする部屋があり、緊急時には24時間体制をとっていたり、宅配サービスやタクシー手配のコンシェルジェサービスなど別途で行っているマンションもありますが、それらのマンションは通常最低でも200戸以上の規模のマンションとなり、コンシェルジェサービスもあるマンションは都心部の高級マンションに多く、団地型の大型マンションや大規模タワマンなど総戸数が300戸を超え、中には総住戸数が1,000戸を超える規模のマンションもあります。

日勤型管理は通勤型管理とも呼ばれ、管理人が通勤するタイプです。

日勤型の場合は管理人の勤務時間は平日は週3日勤務で土曜日は午前中までとか、平日は毎日9時から16時前後、土曜日は午前中で日曜日はお休みなど、それぞれのマンションの規模に合わせて通勤する日程などが決まります。

巡回型管理は主にゴミ出しの曜日と時間にあわせて、定期的に管理人が巡回する形態です。

月に2回程度土曜日の午前中だけマンションにいて、住民とのコミュニケーションの場を設けているマンションもあります。

当然のことですが常勤型が最もコストが高くなる管理形態なので、2回目の大規模修繕工事が始まる前に、コスト削減でコンシェルジェサービスをやめてしまう管理組合があったり、日勤型を巡回型に切り替えてコスト削減を図る管理組合もあります。

駅から離れた総戸数500戸以上のマンションの中には新築時に「マンション専門のコミュニティバスが駅まで運行します」

などと大々的にアピールして販売したマンションありましたが、多くの場合、数年後に運行が取りやめになっています。

分譲マンションの管理は、基本的に区分所有者が行うもので、未来永劫マンションを開発したデベロッパーが費用を負担してくれる訳ではなく、あくまでも、自分たちが販売しやすいように、お膳立てをしているに過ぎないのです。

そのため過剰な温浴施設、シアタールーム、パーティルーム、バーラウンジなどは全てデベロッパーの宣伝のための施設であり、マンション完成後は全ての費用は区分所有者が出し合う管理費や修繕積立金で賄われることになりので、この点については、はっきりと頭の中に入れておいて頂ければと思います。

マンションの総戸数が少なければ、管理形態は巡回管理が基本となります。

管理組合の中で経費削減の一環として、日中に管理人がいても、そもそも共働きで誰もマンション内にはいないので、意味が無いという理由付けから、日勤方式を巡回方式に変えるというケースも多いですが、日中居住者がいない状態で、管理人がいるとう事は、防犯上高い抑止力になります。

また、夕方5時前後まで勤務している場合には、小学生などのお子様にとってもそれだけで安心感につながります。