渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

マイホームを購入する際に、多くの方が住宅ローンを組まれますが、その際に必須になるのが、火災保険と地震保険への加入です。

金融機関は住宅ローンを貸し付ける際に、建物に抵当権を設定しますが、担保となる建物が火災や地震で焼失してしまった場合のリスクに備えて、住宅ローンを借り入れる人に火災保険と地震保険に必ず入ってもらうようにしています。

一般的に「住まいの保険」といわれる火災保険は保険の対象が「建物のみ」「家財のみ」「建物と家財がセット」と保険の対象が項目別に分かれていますが、多くの人が「建物と家財がセット」になった保険を選択します。

保険の対象は主に、

１．火災、落雷、破裂・爆発

２．風災、雹災（ひょうさい）、雪災

３．水濡れ

４．盗難

５．水災

６．破損、汚損等

となっていますが、火災保険だけですと地震等を原因とする損害は補填されないので、必ず地震保険にもセットで入っておくことが必要です。

また、地震保険は単独では入れないので、必ず火災保険とセットでの加入となります。

地震保険の対象は「居住用建物」または「家財」に限られ、保険金が支払われる場合には、損害の認定を迅速かつ的確に、そして公平に行うために、実際の修理費用ではなく、損害の程度（「全損」「大半損」「小半損」「一部損」）に応じて、地震保険金額の100％・60％・30％・5％を定額で支払う仕組みとなっており、火災保険のように、実際の修理費や、再築または再取得に要する費用の「実額」が支払われる訳ではありません。

この地震保険に加入する際に、お客様から多くの問い合わせがあるのが、「私の購入したマンション（戸建）は耐震等級がいくつかわかりますか？」と言うお問い合わせです。

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2025年3月６日にリクルートのSUMMO「住みたい街ランキング2025」が発表されました。

この調査はインターネットによるアンケート調査で、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県に在住の20歳～49歳の男女で有効回答数は１万名となっており、実際に住宅購入を考えている世帯又は数年の間に購入した世帯と思われる方々へのアンケートとなっているため、かなり本音に近い回答が相当数含まれているものと思われます。

相変わらず、横浜がトップで不動の人気を誇っており、山手線の駅も人気で４位から10位まで独占しています。

トップの横浜は、横浜駅西口エリアや横浜美術館のリニューアル、大型複合商業施設のオープンに加え、日本新三大夜景都市に選ばれた美しい夜景や公園の多さ、港町としての歴史的厚みもある上に、更に、みなとみらい地区には日本のトップ企業も多く事務所をかまえており、これらの多彩な魅力が近年の不動の１位の座をキープし続けている所以となっています。

2位の大宮駅は、新幹線停車駅、武蔵一宮で首都圏の約280社ある氷川神社の総本社である歴史ある氷川神社、宿場町として交通の分岐点の要衝として栄えた街であり、高いポテンシャルを持ちながらもなかなか街の活性化が進んでいませんでしたが、駅周辺が大きな変貌を遂げており、女性に人気のカフェ、洋菓子、雑貨屋などが次々にオープンしています。

一方で、横浜が躍進するまでは、他の調査で不動の人気を誇っていた吉祥寺は昨年から大宮に抜かれて３位に甘んじています。

この３位に甘んじている要因は長い間、街の再開等が進んでいないことが要因の一つになっていると思われます。

やはりかつて人気のあった自由が丘駅もじりじりと順位を下げ、現在は30位になっています。

かつて、お洒落な街として高い人気を誇ってきた自由が丘は、建物の老朽化や歩行者と車両の接触の危険性が高い道路、低い高架橋などの様々な問題があり徐々にランキングが下がり続けています。

逆に都心へのアクセスが良く、大規模な複合商業施設が生まれた二子玉川や武蔵小杉に人気を奪われている感があります。

その一方で、流山おおたかの森は2018年は46位であったのに、2022年以降は16位（2024年は15位）をキープしており、安定的に人気のある街になっています。

立川駅や北千住駅なども大規模な再開発により人気がある街となっており、時代に対応して進化し続けないと駄目なのは、人も街も変わらいとうことがこの調査で証明された感じがします。

そのような中で先述させて頂いた自由が丘駅周辺では、「自由が丘1丁目29番地区（2023年11月着工、2026年建物竣工予定）」「自由が丘東地区（2024年7月目黒区が住民説明会を開催）」「自由が丘駅前西及び北地区地区計画の都市計画の決定（2020年8月）」と再開発の動きが本格化しつつあり、まだまだ時間はかかりますがこれらが進めば、自ずと住みたい街ランキングは上昇していくものと思われます。 

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最近、両親やおじいちゃんおばあちゃんから資金援助を受けて、マンションを購入される方が増えています。

この資金援助を受けた場合に贈与税はかかるのでしょうか？

贈与税とは、個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた際にかかる税金です。

贈与税は、所得税や相続税と比較して高い税率で課税されますが、父母や祖父母から住宅を取得するために資金の援助（贈与）を受けた場合には、贈与税の減税措置があります。

贈与税の減税措置の特例の概要は、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間に、自分が住むための住宅を購入したり、建てたり、リフォームをした際に、父母や祖父母などの直系尊属からの資金援助を受けた場合で、一定の要件を満たすときは、省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの資金援助額が非課税となります。

但し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、一定の場合を除いて、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。

また1,000万円まで非課税になる「省エネ等住宅」とは家屋の区分に応じ、以下の表の省エネルギー性能、耐震性能またはバリアフリー性能のいずれかの基準（省エネ等基準）に適合する住宅で、住宅性能証明書などの一定の書類を贈与税の申告書に添付することで証明された住宅をいいます。 

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最近は晩婚化や物件価格の高騰もあり、40代でマイホームを購入する方が増えていますが、40歳を過ぎると、健康診断で生活習慣病を指摘され「要再検査」などの指摘を受ける方も増えてきます。

住宅ローンを組む場合、事前審査の段階では、既にガンを発症している、狭心症、肝硬変、腎不全、心筋梗塞、脳梗塞、糖尿病など、はっきりした病歴があれば別ですが、それ以外の方であれば健康問題は全く問われることなく審査が進みます。

しかし、事前審査を無事通過し、物件購入の申込をして、契約した後に、問題が起こるのが本審査前の団体信用生命保険（団信）加入のための審査です。

銀行は、貸したお金が戻ってこないリスクを回避するために、ローンを組む方の、お勤め先や年収、購入する物件の担保価値などを評価してお金を貸しますが、健康上のリスクにも気を配ります。

この健康上のリスクをヘッジする手段として、金融機関はローンを組む方には必ず団体信用生命保険（団信）に入ってもらいます。

団信は借入を行った方が亡くなったり高度障害になり住宅ローンの返済が出来なくなった際に、その後のローンの支払いが免除になり、残債が保険会社から銀行に支払われる仕組みです。

保険料は金融機関が負担するので、団信に入ったからと言って、別途保険料がかかる訳ではありません。

但し、フラット35の場合は団信への加入は任意なので、加入する場合には上乗せ金利が適用されます。

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2月27日に厚生労働省から2024年（令和6年）12月分の人口動態調査が公表され、2024年の人口動態が見えてきました。

今回の人口動態は速報なので、日本における日本人、日本における外国人、外国における日本人を含むので、日本人単体の数値はわかりませんが、かなりインパクトのある数値となっています。

以下概要になります。

出  生  数       720,988人　対前年比37,643人減少 

死亡者数　1,618,684人　対前年比28,181人増加

自然増減数△897,696人　対前年比65,824人減少

死  産  数　      16,031胎　対前年比122胎減少

婚姻件数　    499,999組　対前年比10,718組増加

離婚件数　    189,952組　対前年比2,154組増加

上記のデータで人口減の抑止となるのは、死産数が減少したことと、婚姻数が増加したのがせめてもの救いとなっていますが、それでも婚姻数は戦後2番目の少なさとなっています。

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いよいよ２月も半ばになり、本格的に売買市場が動き出していますが、前哨戦の1月のデータがレインズタワーから2月17日に公表されています。

データを見る限りでは、相変わらず、東京都内の中古マンションの価格は上昇しています。

特に都心３区（千代田区、港区、中央区）の上がり方は尋常ではない急上昇が続いている一方で市況に変化が表れ始めています。

中古マンションの価格を押し上げているのは、都心中心立地の築浅のタワーマンションと駅前タワーマンションと買取再販会社が販売するリノベ済の都心中心部のマンションです。

東京都全体の中古マンションの在庫数は2023年をピ－クに減少していますが、2025年1月には在庫数が増加に転じています。

但しこれは季節的な要因が強く、3月を過ぎると在庫物件は、はけて減少するものと思われます。

中古マンションの新規登録件数は2023年をピ－クに下がっており、2025年１月も新規登録件数は前年度と前々年度と比較して落ち込んでいます。

一方で2025年1月の成約件数は伸びており、繁忙期に向かって例年よりも早い動きになっています。

最近は人手不足が要因で引っ越しが3月に出来ない、又は、引っ越し料金が異常に高くなっていることや、会社自体が人事異動に対してフレキシブルになっており、引っ越しの準備などが前倒しできるようになってきたことも大きな要因の一つかもしれません。

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2025年2月17日に最高裁で、低層階と高層階で構造が異なる高層建築物の固定資産税の算出方法の妥当性について争われていた裁判で、所有者側に不利な算出方法である「低層階での税評価方式」が適切であるとの判決がでました。

固定資産税は毎年1月1日時点で土地と建物を所有している人や法人が固定資産の所有地である市区町村に対して支払う税金です。

但し、東京23区内については東京都が納付先となります。

納付時期は市町村によって異なりますが、4月、７月、12月、翌年も2月に分けて納付するのが一般的ですが、一括で納付することも可能です。

固定資産税評価額は、総務大臣が告示する「固定資産評価基準」によって、市区町村がその価格を決定することになっています。

土地の固定資産税評価額は公示価格の7割程度が目安とされているのであまり問題になりませんが、建物の場合は構造、用途、素材などを考慮した再建築費評点数を計算し、その点数に経過年数による減額補正率を乗じて評価額を計算するとになっています。

評点数1点あたりの価額は、土地と同様に市町村が決定し、減額補正率とは、家屋の築年数の経過による損耗分を考慮した補正率になります。

家屋は、時間とともに構造や設備は徐々に劣化するので、築年数の経過によって減額されるので、古い家屋ほど評価額は低くなります。

減額率は耐用年数の長い鉄骨鉄筋コンクリート造のような建物ほど、評価額が下がりずらくなっています。

但し、新築住宅に限っては、特例で数年間の減税期間があるため、新築家屋の固定資産税は、減税期間終了とともに増税となるのが一般的です。

この建物の評価額がときとして、市区町村の計算ミスや建築知識不足のために、高い評価額となる場合があり、所有者とその固定資産がある市区町村との間で訴訟に発展する場合があります。

訴訟する側は当然のことながら、高い税率をかけられる所有者側となります。

今回は三菱UFJ信託銀行が大阪市と広島市に所有するホテルやオフィスビルなどの2018年度の評価額について。２市が不合理な方法に基づいて固定資産税評価額を過大に算出したとして、評価の取り消しを求めていたものでした。

恐らく訴訟を起こしたのは信託銀行ですが、実際には信託受益権を預かり運営しているファンド運営者からの指示であったと思われますが、あくまでも推測なので実態はわかりません。

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2024年10月から全期間固定金利のフラット35でペアローンが利用できるようになりました。

ペアローンとは、1つの物件に対し、ご夫婦、親子、パートナーなどがそれぞれ単独で借入の申込みを行い、2つのフラット35を併せて利用できる制度です。

民間の金融機関ではペアローンは以前からありましたが、フラット35では、今までペアローンで住宅を購入することは出来なかったので、フラット35での住宅ローンの借入の選択肢が1つ増えたことになります。

今回、フラット35でペアローンが可能になったことにより、実質的に、購入できる住宅の価格が倍になりました。

フラット35の借入額は100万円以上8,000万円以内の借入なので、例えば、自己資金を「諸経費+物件価格の２割以上」用意することが出来る方の場合であれば１億円の物件でも購入することが出来ましたが、多くの場合は8,000万円以内の物件しか購入することができませんでした。

フラット35でローンを組まれる方の多くは、銀行から融資を受けるのが厳しい、自営業の方や中小企業の役員が多く、このような方は会社の業績が良くても、高騰している都心部の１億円をゆうに超える物件の購入は現金一括払いで無い限り難しい状況でした。

しかし、フラット35のペアローンの解禁によって、二人合わせれば最大で１憶6,000万円までの借入が可能となり、場合によっては２億円を超える物件でも購入が可能になりました。

これは、現在の都心部の不動産相場の実情にあわせた制度改正であり、ある程度の年収があり、都心部の１億円を超えるマンションを購入したかった自営業者やベンチャー企業の役員などにとっては非常にありがたい制度と言えます。

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住宅ローン控除の適用要件が消費税対策の話から大きく様変わりして省エネ基準を満たす物件に対して適用する方向に大きく舵を切って1年が経過しました。

特に2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で住宅ローン減税の適用を受けるには省エネ基準に適合することが必須条件になっています。

これは今年の年4月から、原則、全ての新築建築物が省エネ基準を満たす必要があることへの布石でした。

省エネ基準をクリアするには、建築費用がどうしても高くなってしまい、売れ行きに大きな影響が出ると考えた戸建て業者の中には、省エネ基準に適合しない新築を建て、住宅ローン減税が縮小傾向にあるので、あまりメリットが無いとして、中には、住宅ローン控除分以上に大幅な値引きをして、とにかく在庫を売り切ろうとして必死になっています。

これは、1981年6月以降に建築確認を受ける物件は新耐震基準になるため、建築費が高くなるとのことで、その前に駆け込み需要があった45年前とある意味全く同じ現象と言えます。

ゆくゆくは、省エネ住宅が主流となり、新耐震基準物件でないと資産価値が下がったのと同様に、省エネ基準を満たしていない物件は将来的に価値が下がるものと思われますが、売れる値段ありき、買える値段ありきで、背に腹は代えられないというのが、実情なのかもしれません。

では、新築で無い物件を不動産会社が購入してリノベーションして売り出す再販買取物件（リノベーション物件）は住宅ローン減税の適用をうけることができるのでしょうか。

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マイホームのご購入を検討しているお客様から、「自己資金ゼロでもマイホームを購入することができると聞くけど本当ですか？」と質問を受ける場合があります。

この答えは、ある意味正しい面もありますが、それには前提条件があります。

その前提条件とは、一時的に物件価格の5％の現金を用意できる人に限ります。

住宅ローンの面だけをとらえれば、自己資金ゼロのオーバーローンでの借り入れは可能です。

でも実はその前に大きな障壁が待っています。

それは、契約時の手付金です。

不動産の契約は非常に金額が大きい取引なので、契約時に買主は「本当に私はあなたの不動産を購入します」という意思表示として、手付金を支払うのが、慣例となっています。

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自己資金と頭金は同じものだと考えている人が多いですが、厳密に言うと違います。

自己資金の一部が頭金であり、自己資金とは「頭金+物件購入の際に必要になる諸経費」をいくら用意できるかと言う事になります。

物件を購入する際に「いくらまでなら自己資金をご用意できますか？」とお客様にお聞きすると、金利が安いので出来れば全額借入したいという方が結構いらっしゃいます。

そして、その中で、更に多くの方が物件にかかる諸経費（仲介手数料、ローン手数料、登記費用、火災保険料）を忘れており、「自己資金＝頭金」と思われています。

弊社では内覧前に、このような誤解が無いように、予めオンラインなどでセミナー形式の個別面談を行わせて頂いていますが、中には、不動産の取引内容はだいたいわかっているとの事で、内覧を優先されるお客様もいらっしゃいます。

そのような方と実際に内覧した後に資金シミュレーションをご提示して、資金繰りのお話をさせて頂くと「え？そうなの！」ということになる場合が少なからずあります。

ちなみに新築マンションの場合は、売主であるデベロッパ－から直接物件を購入する場合は仲介手数料はかかりませんが、それでも住宅ローン借入時のローン手数料、つなぎ融資、登記費用、修繕積立基金、火災保険などのお金が必要になります。

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マイホームを購入する層は30代と40代が圧倒的に多いですが、50代で家を購入する人たちもそれなりの数がいます。

リクルートが2024年3月15日に公表した「2023年首都圏新築マンション契約者動向調査」では、平均購入価格が6,033万円、既婚世帯の共働き比率は過去最高の75%となっており、世帯主の平均年齢は39.2歳で2001年調査開始以降2番目に高く、世帯総収入は全体平均で1,057万円で2008年以降で最も高くなっています。

不動産価格の高騰で、貯蓄や収入に余裕がある50代8.2％、60歳以上が8.1％という数字になっており、一定の存在感を指示しています。

住宅金融支援機構が2024年4月に行った「住宅ローン利用予定者調査」でも、30歳代・40歳代が60％以上を占めていますが、50歳代も16.8％おり、この調査でも一定の需要があることがわかります。

50代で住宅ローンを組む人がそれなりの存在を示している背景には、先述したように不動産価格の高騰が大きな要因の一つになっています。

不動産流通経営協会（FRK）の2024年度調査によると、自宅を売って住み替えた世帯で売却価格が購入価格を上回った割合は59.7%と、前年度に比べ2.4ポイント増えています。

2022年度と比較すればわずかな増加ですが、実に6割の方が売却益が出ている計算になります。

逆にマイナスの売却差額が発生した世帯は32.8％で4.6ポイント減少しています。 

マイホームの売却で住宅ローンの残債を完済しやすくなっており、自宅を売りやすい環境がシニア層の住み替えを後押ししている面があります。

また、50代の世帯が最初のマイホームを購入した時よりも住宅ローンの金利はかなり低水準で推移しているので、よりお得に感じているのかもしれません。

他にも50代でマイホームを購入する理由としては下記のようなものがあります。

◆長い間社宅に住んでいたが、社宅が売却になった、又は、年齢制限で社宅を出なければならなくなった

◆転勤族のために、今まで欲しくても家を購入できなかった

◆子供が大きくなり、巣立っていったので、都心部の駅に近く利便性の高いマンションを購入

◆老後に賃貸マンションに住み続けるのは難しいと思い、マイホームを購入することにした

◆これと思う物件に出会えなかった

◆再婚して新たな家が欲しくなった

◆コロナ禍を経て、安住の地が必要だと考えた

◆ZEHなどの高性能住宅が欲しくなった

◆建物の老朽化

など、理由は様々です。  

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後一か月も過ぎれば春の引っ越しシーゾンが到来しますが、引っ越し業界では物流2024年問題の直接的な影響を受ける初めての繁忙期を迎えることになります。

下のグラフは2021年から2024年までの単身世帯とファミリー世帯の引っ越し料金の平均値の推移です。

毎年価格は上昇しており、2025年の、3月～4月の繁忙期と呼ばれる時期は、例年より料金が上がると予想されています。

これに加え、物価高や人手不足などといった要因が重なり、2025年は今までで最も料金相場が高い年になると予想されています。

株式会社エイチームライフデザインが運営するサイト「引越し侍」が引っ越し業者に対して行った「2025年繁忙期の引越し料金予想」調査では、2025年繁忙期の引っ越し料金は「現時点で予想できない」と答えた引っ越し業者を除くと、「変わらない」と答えた業者が最も多い結果となっていますが、次に多かったのは、「101～110％ほど値上げする」という回答だったようです。

この「引越し侍」のサイトは条件ごとにかなり詳細に価格を提示していたり、引っ越し業者のランク付けや、実際の見積もりの前に、個人情報を入力しなくても平均の見積額もサイト上で試算してくれたりするので、引っ越しを考えている人にとっては大変心強い味方になってくれるサイトだと思います。

今の時代はネットでなんでも比較されてしまうし、世の中がドライになっているので、実際に働いているドライバーや引越しの作業員達は、ご祝儀などはたぶんもらえないと思います。

私は大学生の時に同じ運送会社で3年程アルイバイトをしており、バブル最盛期でもあり殺人的に忙しかったのですが、当時はご祝儀を頂いたり、お昼にお寿司を頂いたりとかなり良い待遇を受けることが何度もありました。

私がアルバイトをしていた運送会社はデパートの丸井の荷物や家具屋さんの配達もしていたので、配送センターは土日はほぼパンク状態で、夜遅くなっても配達しないと配送センターに大型トラックが入れなくなり、国道16号線バイパスの大渋滞を招く要因にもなってしまうので、必死になって荷物をさばいていたことを記憶しています。

ただ、深夜に新婚さんのお宅に婚礼ダンスを届けに行って、常識知らずと言われて、怒られたことも何度かありましたが、今になっては良い経験だったと思っています。 

話を元に戻しますが、引っ越しには必ず別途料金がかかると思ってよいと思います。

自分で廃棄しようと思ったが廃棄できなかった物の廃棄代や、追加で持っていく物、自分たちの移動費用や場合によっては宿泊費や外食費、新たに購入する物、出ていく部屋と新しく入居する部屋の掃除費用なども含めるとかなりの金額になるので、予算を多めに見ておいた方が良いと思います。

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総務省が２月７日に発表した家計調査によると2024年12月のエンゲル係数（2人以上世帯）は32.2%と30％を超え、1982年以来の高い水準となっています。

総務省が2024年1月24日に発表した消費者物価指数（CPI、2020年=100）は変動の大きい生鮮食料品を除く総合指数が109.6となり、前年同月と比較して3.0％上昇しており、生鮮食料品を含む総合指数は110.7で前年同月と比較して3.6％の上昇となっています。

品目別ではキャベツが前年同月比で17.3%も上昇しており、とんかつ屋さんを苦しめています。

またそれより前の2024年9月の消費者物価指数では米類が44.7%上昇と49年ぶりの高値となり、食料品や調味料などほぼすべてのも次々と値上げしており、食品の上昇が家計を圧迫しています。

これにより政府は備蓄米の放出を行うとしていますが、放出量が少なければそれ程価格は下がらないのではないかとの指摘を受けています。

お米の消費量は年々減り続けているとは言え、お米は日本人の主食であり、お弁当などにも利用されるため、お弁当やランチの価格も上昇しており、ランチに至っては、松屋や吉野家などの牛丼チェーンやサイゼリヤなど大手の外食チェーン以外では、ほぼほぼ1,000円ではランチも食べられなくなってきています。

エンゲル係数は、消費支出に占める食料費の割合で、一般にエンゲル係数が低いほど生活水準が高いとされ、食費の上昇は低所得世帯が最も影響を受けます。

物価高を受けて野菜や果物、肉類で購入数量を控える動きがあり、消費支出が落ち込んでいます。

高度経済成長期は国民が豊かになり可処分所得が増えていったため、それに反比例する形でエンゲル係数は下がっていきましたが、2010年代からじわじわと上昇し、2014年から2015年にかけて一気にエンゲル係数が上昇したものの、その後の数年はあまり変化が見られませんでしたが、新型コロナウイルス禍以降の物価上昇で、エンゲル係数は急上昇しています。

厚生労働省の公表する毎月勤労統計調査によると、名目賃金から物価変動の影響を除いた実質賃金は2024年8月～10月はマイナスに転じており、11月は0.5、12月は0.6と改善してはいるものの実質賃金がしばらくプラスで推移しないと消費は改善しないという見方が強まっています。

日銀の「生活意識に関するアンケート調査」でも９割超えの人が物価が上がったと感じており、逆に企業は価格転嫁に対するアレルギーが無くなってきており、今後も食料品の値上がりの状況は暫く続くのではないかという見立てが大半を占めています。

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昨日に続き今日もゆるいお話をさせて頂きます。

2月10日にアメリアが最もざわつく、アメリカンフットボールの頂上決戦であるスーパーボールが開催されました。

1ヶ月前に、ジム友の米軍関係者が、ニュー山王ホテルで、スーパーボールの生中継があるので、レストランバーの予約をしてくれたので、ジム友総勢9名で観戦に行ってきました。

生中継なので朝7時集合でビュッフェ形式の食事を取りながら観戦させて頂きました。

ニュー山王ホテルは広尾駅が最寄りで、天現寺橋交差点近くにある在日米軍の施設で、アメリカ軍関係者が東京訪問時の宿泊施設として利用されており、在日米軍勤務者の保養所と社交場として利用されているホテルです。

そのため、今回は予め、予約時に名前を伝えて、入館時にはパスポートか運転免許証の提示が必要になります。

中は完全にアメリカで、日本円は使えませんが、スタッフは日本人や日系人もいて、日本語は意外と通じます。

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最近、お堅いお話しばかりしているので今日はゆるいお話をさせて頂きます。

ジム友の家族が熱を出して、Maroon５のチケットをせっかく購入したのに、行けなくなったとのことで、急遽譲り受け東京公演３日目のラストナイトのコンサートに日曜日の夕方から東京ドームに行ってきました。

ここ数年はアレクサに「売れている曲をかけて！」と指示して勝手に流れてくるヒット曲だけを聞いている感じで、ヒットしている曲名がわからないという状態でしたので、20年も前からMaroon5の曲を聴いていてCDまでもっているのに、この曲もあの曲も実はMaroon5だったという感じでなんとも自分が情けなくなりました。

ただ、コンサート自体は素晴らしく、ヒットソングの目白押しで、最高でした。

特にバラードの高音と語りかけのような歌い方が素晴らしく、メモリーズが歌われた際の会場の雰囲気は最高でした。

また多くの方が英語の歌詞をしっかり覚えており、一緒に歌っているのを見て、やっとの思いでコンサートチケットをゲットした多くの方に申し訳ありませんと心の中でつぶやきなら「にわかファン」として楽しませて頂きました。

Maroon5は活動期間も長いので、老若男女様々な年齢の方がコンサートにきており世代を超えたグレイトなロックバンドだとあらためて感じ、「にわか」ではなく、今回のコンサートで本当に「I LOVE Maroon5!」となりました。　　

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政令指定都市は地方自治法に基づき、人口50万人以上の市のうち、政令で指定された市を指します。

政令市は、中核市（人口20万人以上）と並んで、都道府県の事務権限が委譲される日本の大都市です。

2022年（令和4年）現在、政令指定都市の数は以下の20都市です。

北  海  道　札幌市

宮  城  県　仙台市

神奈川県　横浜市・川崎市・相模原市

埼  玉  県　さいたま市

千  葉  県　千葉市

新  潟  県　新潟市

愛  知  県　名古屋市

静  岡  県　静岡市・浜松市

大  阪  府　大阪市・堺市

兵  庫  県　神戸市

京  都  府　京都市

岡  山  県　岡山市

広  島  県　広島市

福  岡  県　北九州市・福岡県

熊  本  県　熊本市

※2022年（令和4年）7月5日現在の総務省の指定都市一覧のデータ

政令指定都市は、先述したように、道府県が大都市に権限や財源を譲り、スピーディーな行政サービスを提供することを目指した制度です。

大都市には人口や産業が集中するため、多様なサービス提供が必要となりますが、一般の市と同様の行政及び財政では、住民に十分なサービスを提供することができません。

そこで、この問題を解決するために「政令指定都市」制度を設けられています。

政令指定都市に指定されると道府県と同じ扱いになり、健康や福祉などに関する業務をはじめ、道府県が行っている業務の約8割を行えるようになります。

ところで、日本は、政府が想定してきた人口減少をはるかに超えるスピードで人口減少が進んでいます。

2024年の死亡者数と出生数の正確な数値は厚生労働省からまだ発表がありませんが、死亡者数は158万人程度、出生数は68.5万人程度と想定されており、国立社会保障・人口問題研究所による将来人口推計の中位推計で示された2024年の出生数の低位推計に迫る水準となっています。

産まれる子供数が減れば、例え、出生率が上昇しても母数が減るので、人口減少はそう簡単には止まりません。

毎年日本人の人口が90万人近くも減少している状況では、多くの市町村が存続の危機に直面し、下手をしたら、道路が傷んでも修復されず、ゴミの回収作業さえもままならなくなり、水道料金が跳ね上がるような状況になるかもしれません。

人はある程度の集団の中で生活する必要があります。

そのため、極端に人口が減少しているエリアの不動産は購入するべきではありません。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

「地域公共交通の活性化及び再生に関する法律」は、地域の公共交通に関する計画や様々な事業に関する対策について定めていて、地域の交通機関の活性化や再生に向けて運行を継続させるために、地方公共団体や事業者が各事業ごとに実施計画を作成し、国土交通大臣の認定や事業許可のみなし特例等の特例をうけるための法律です。 

人口減少が著しい「ローカル路線」を取り巻く経営環境は厳しい状況が続いています。

「ローカル路線」とは、一般的に地域や特定の地域内で運行される鉄道やバスなどの公共交通機関の路線を指し、これらの路線は、主に近隣の住民や通勤者など地域の利用者にサービスを提供することを目的としています。

JR東日本が2024年10月29日に公表したデータによると、利用者が少ない地方36路線72区間について、2023年度の営業収支が757億円の赤字となっています。 

赤字路線の赤字を補填していた都心部などの黒字路線もコロナ禍による乗車人員の減少や、コロナ禍後もテレワークの普及などにより、乗車人員はコロナ禍前の状態には戻っていません。

そのため、鉄道会社やバス運行会社の経営にも余裕が無くなり、過疎が進む地方の赤字路線では、各地で存続か廃止路線とするかについて議論が高まっています。

地域住民、特に高齢者や学生にとって、公共の交通機関は生活必需品ではありますが、路線を維持するためのハードルは高く、今後は廃止決定のエリアも増えていくものと思われます。

当然、鉄道路線などが、廃止路線となれば、不動産の資産価値にも大きな影響を及ぼします。

もちろん、JR東日本内で万年赤字路線を第三セクターに移行し、観光業を柱として、煎餅「い鉄揚げ」や饅頭「房総のけむり饅頭」の販売、レストラン列車を走らせたり、テレビドラマのロケ地としての誘致などあらゆる手段を尽くして再生させた「いすみ鉄道（大原駅～上総中野駅）」などの復活事例もありますが、全体的には非常に厳しい状況です。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

大寒波襲来と同時に最近JPCZという言葉が天気予報で聞かれるようになりましたが、ZPCZとは何なのか調べてみました。

JPCZ とはJapan-sea Polar airmass Convergence Zoneの略で日本語だと「日本海寒帯気団収束帯」と呼びます。

冬に日本海で、寒気の吹き出しに伴って形成され、水平スケールが1,000km程度の収束帯で、これに伴う帯状上の雲域を、「帯状雲」と呼びます。

強い冬型の気圧配置や上空の寒気が流れ込む時に、帯状の対流雲が発達して、本州日本海側の地域では局地的に危険な雪の降り方、いわゆる「ドカ雪」になることがあります。

大陸から吹く季節風は朝鮮半島北部にある2,000メートル級の山にぶつかって東西に迂回し、日本海で再び合流する際に衝突し、この時に対流活動が活発になって発達した雪雲の列が、このドカ雪を降らせるJPCZと呼ばれる雪雲です。

このJPCZは、少しずつ位置を変えていきますが、時々停滞する事があり、その場合、日本海側にドカ雪を降らせることになるようです。

2021年（令和3年）1月7日から10日にかけて大雪となった北陸での記録的豪雪の際には、北陸付近の上空約5,000メートルに、氷点下38度以下の強い寒気が流れ込み、冬型の気圧配置が強まり、JPCZが発生し、特に8日から9日にかけて、嶺北を中心に山地だけでなく平地でも短時間に強い降雪となり、北陸自動車道で最大約1,600台の渋滞が発生しました。

この大雪は2018年（平成30年）2月の豪雪に匹敵し、この際にもJPCZが発生したようです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

皆さんはマンションには3つの面積が存在していることをご存じでしょうか？

3つの面積とは、専有面積、登記簿（床）面積、現況床面積の3つです。

専有面積とは、部屋の所有者が所有権を認められている部分で、不動産の販売図面に記載されている面積で、販売面積と言われたり、壁芯面積、台帳床面積とも呼ばれています。

なぜ壁芯面積と言われるかと言いますと、コンクリートは壁に厚みがあるので、その壁の中心で部屋の面積を計算することからこのように呼ばれています。

新築マンションの販売時の面積も壁芯面積となります。

理由は、マンション建設の際の設計段階では内法面積はまだ確定していません。

なぜなら、部屋の仕上げが数ミリ変わるだけで内法面積が変わってしまうためです。

また内法面積の計算は面倒ですが、壁の位置は、設計が完了してもほとんど変わらないので計算が簡単です。

そのため、新築時の販売図面は建物が完成していない事もあり、壁芯面積で販売するため、その物件が中古で販売されてもそのまま壁芯面積を採用して販売します。

そのため、新築マンション中古マンションのいずれの場合も販売時に採用される専有面積は壁芯面積となります。

ちなみに各住戸の専有面積は共有建物であるマンションの持ち分を計算する際にも使われます。

例えば専有面積70㎡の住戸が30戸のマンションであれば210,000分の70,000というような使われ方をします。

登記簿上の部屋の面積は小数点第2位まで表示されるので70㎡ジャストとの場合は100倍の7,000という表示になります。

全体の持ち分も2,100の100倍の210,000という表示になります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

不動産の販売図面や広告に記載されている物件の所在地を示す欄に「所在」「所在地」「住居表示」「住所」「地番」といった言葉がよく使われています。

これらの言葉は、普段の生活ではあまり意識することがないかもしれませんが、実は意味が少し異なります。

今回は、この「所在」や「住所」の違いについて詳しく見ていきたいと思います。

はじめに「所在」という言葉ですが、これは主に法務局が管理する土地の「地番」を示しています。

法務局では、土地の区画ごとに地番という番号が割り振られており、この番号を使って土地を管理しています。

物件の「所在」とはその土地の法的な位置情報であり、法務局や自治体などの公的機関が土地の登記や取引の確認をする際に使う番号となります。 

一方で、私たちが普段生活で使っている「住所」は、市区町村が一般的に管理している情報で、郵便を送る時や、カーナビに目的地を設定する時に使う「住所」は、市区町村が定めるこの「住所」となります。

一般的には、「所在」と「住所」が同じであることが多いのですが、例外もかなりの数にのぼります。

特に郊外の新興住宅地や一部の地域ではこの二つが異なることがあり、東京23区内のマンションでも住所と地番が違うといったことは、往々にしてあることです。

例えば、不動産広告に記載されている「所在（地番）」を「住所」と思い思い込んでカーナビに入力したとき、「該当の住所が見つかりません。」というような案内が出ることがありますが、これは、カーナビや地図アプリは「住所」に基づいて情報を表示しているためです。

この「所在」と「住所」の違いは、特にカーナビやスマホの地図アプリを使って物件に向かう時に混乱を招くことがあります。

特に新築の建売住宅では「不動産のチラシに書いてあった場所がナビで出てこない！」という経験をしたことがある方も、いらっしゃるかもしれません。

ただ、「所在」と「住所」に違いがあってもあまり神経質になる必要はありません。

物件の「所在」と「住所」が違っていても、それが家の購入に大きなリスクをもたらすわけではなく、特に物件を探し始めたばかりの人にとって、この違いはほとんどの場合問題にはなりません。

ただ、ご自身だけで実際に物件を見に行く際には、不動産業者にあらかじめ正確な「住所」を確認しておくと安心です。

実は、不動産を購入する際には、事前に現地を自分で訪れて、周辺環境をチェックすることはとても重要なセオリーです。

グーグルマップでほとんどの物件の周辺を確認することは出来ますが、その「街の雰囲気」や「肌感で感じる匂い」は実際にいってみてご自身で感じた方が良いと思います。

またできれば駅から物件までは車では無く、歩いた方がより、街の雰囲気を感じることができます。

ただ、実際には物件の内覧をする前に、事前に周辺環境をチェックして見て回る人は、近くにお住まいの方ぐらいで、ほとんどの方は内覧時にはじめて現地を訪れるというパターンがほとんどです。

そのため、弊社では内覧時に駅でお待ち合わせをして、極力歩いて現地に行くようにし、駅に戻る際にはルートを変えて街の雰囲気を確かめる事も内覧の一連の流れと考えています。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

昨日はZ世代が融資期間50年の住宅ローンを利用する傾向が強い旨のお話をさせて頂きましたが、今日は融資期間が50年の住宅ローンのメリットやデメリットについてお話ししたいと思います。

メリットとしては、毎月のローンの支払額を少なく抑えることができるという点が最大の魅力です。

時代の流れと共に仕事が徐々に能力重視のジョブ型に移行し、新入社員の月給が30万円を超える大手企業も出てきてはいますが、多くの企業では若手社員の給与は中堅社員と比較してまだまだ安いので、物件価格の上限は自ずと限られていました。

住宅ローンでは年収、勤続年数、返済負担率が重視されますが、この重視される項目の1つである返済負担率を融資期間を50年とすることで年収負担率が下がり、物件購入価格の幅が広がります。

これにより、融資期間35年では手の届かない物件の購入も検討できる可能性があります。

但し融資期間50年の住宅ローンを組む際には、一つ注意点があります。

多くの方が融資期間が50年であれば、年齢プラス50年分ローンが借りられ、団信もその分長く掛けられると思いがちですがそれは間違いです。

確かにローン期間にあわせて団信加入もその分長くなるのは事実ですが、団信の加入も民間金融機関もフラット50も共に、利用できる年齢は満80歳未満です。

ローン期間50年と「80歳－実年齢」の内、短い期間の方が融資期間の上限となるので、最長の50年ローンが組めるのは、民間の金融機関もフラット50も同じで満30歳未満とまりますし、団信の加入期間も同様となります。

但し、民間金融機関は融資する側が保険料を負担するため団信加入は必須ですが、フラットの場合の団信は利率上乗せ負担なので、団信に加入しないという選択肢もあります。

以上が融資期間50年の住宅ローンが選ばれる大きな理由です。

逆にデメリットとしては、ローン期間を長くすることにより毎月の返済額は抑えることが出来ますが、総返済額は増えてしまいます。

これが、融資期間50年の住宅ローンのメリットとデメリットでよく議論されるポイントとなります。

しかしながら、実際にご購入を進めるうえで初めてわかるデメリットが他にも意外と多くあります。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

Z世代が今までの住宅ローンの常識を変えようとしています。

住宅金融支援機構が提供するフラット35よりも借入期間が50年と15年も長い、フラット50という融資があります。

申込時の年齢が満44歳未満の方（親子リレー返済を利用する場合は満44歳以上でも可）、日本国籍又は永住許可受けている又は特別永住者で、全ての借入に関して、年収に占める年間合計返済額の割合が、年収が400万円以下の場合は30％以下、年収が400万円以上であれば35%以下という条件を満たせばフラット50への申し込みが可能です。　

このフラット50への2024年の30歳未満の借入申請件数が719件で2023年と比較して2.6倍と急拡大しています。

フラット50の世代別の利用割合は30歳未満が4割弱で30代に続いて2番目に多くなっています。

このフラット50の申請が急増した理由としては、第一に住宅価格の高騰が何よりも背景にあるのは紛れもない事実です。

その他の要因としてインパクトを与えているのが、Z世代の住宅購入者です。

Z世代は、マイホームは早めに取得したいが、趣味なども重視したいという考えから、住宅ローンの毎月の返済額を少しでも抑えたいという考えがあり、これと多少リスクを負っても長く利息収入を得て、また、早い段階から顧客を囲い込みたい金融機関の思惑がうまい具合に一致したことも返済期間が50年の住宅ローンが伸びている大きな要因のひとつになっているようです。

近年は若者の持ち家志向が強くなっており、総務省の2023年の家計調査によると世帯主の年齢が29歳以下の2人以上世帯の持ち家比率が35.2％と過去最高になっています。

住信SBI ネト銀行は2023年にいち早く最長のローン期間を35年から50年に変更しており、2024年には楽天銀行も融資期間が50年の住宅ローンの取り扱いを始めています。

但し、いずれのネット銀行もベースとして返済時の年齢が80歳未満という条件がついているため、実質満年齢で30歳未満までしか最長で50年の借り入れするのは難しいことになります。

厚生労働省が公表した令和5年（2023年）の平均余命（寿命）は男性が81.09年、女性が87.14年なので、住信SBIネット銀行や楽天銀行の完済年齢はむしろ適正で、フラット35はかなり緩い基準のように感じます。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

いくつも物件を見て回り、ようやく理想の不動産を見つけました。

この不動産を何とかして購入したいと思っていますが、当初の予算よりも金額的にかなりオーバーしています。

値引きが可能であれば、なんとか購入したいけれど、値引きしたことによって、売主さんの機嫌を損ねてしまわないか？

また値引きなしの他の人に買われてしまうのではないか？

でも、どうにかして手に入れたい。

物件探しをしていると、遅かれ早かれこのようなシチュエーションが訪れると思いますし、既にこのような経験をされた方も多くいらっしゃると思います。

このような時に、一時的な感情に流されずに、賢い価格交渉をすることは、果たして可能なのでしょうか？

物件のご購入を決断する際の具体的な行動をいくつかご紹介します。  

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

家を建てる際、外観や設備、内装にこだわる人は多いですが、家の基礎にこだわる人は果たしてどれくらいいるのでしょうか？

実は、基礎は住宅の寿命や安全性に直結する非常に重要な要素です。

今回は、戸建て住宅の基礎としてよく使用される「ベタ基礎」と「布基礎」についてお話しします。

まず建物の基礎についてのお話ですが、基礎は建物の重さを地面に均等に伝える役割を持つ、住宅の最も重要な部分の一つです。

基礎が適切に施工されていないと、建物が沈下したり、地震時に大きな被害を受けるリスクが高まります。

基礎はまさに「縁の下の力持ち」であり、基礎の選定は、住宅の安全性を左右する重要な工程となります。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

台風や長引く大雨による河川の氾濫の危険性を、浸水するエリアや浸水深、浸水時間を表示したハザードマップは相次ぐ大規模自然災害をニュースで見たり、また、2020年以降は不動産売買や賃貸借契約時の重要事項説明書に必ず記載しなければならない項目にもなり、かなり多くの人たちに知られるようになっています。 

しかし、認知度が高まっているにもかかわらず、住宅の水没リスクがある地域への人口流入が止まりません。

河川の洪水などで浸水のおそれがある地域に住む人は、2020年時点で全国で約2,594万人となり、過去20年間で約90万人増えているようです。

そのうち1階が水没してしまう浸水想定3メートル以上の地域の人口は約257万人で、その内2階も水没する浸水5メートル以上の地域の人口は約26万人にと想定されています。

浸水想定エリア内の人口が最も多いのは東京都の約415万人で、都民の3割弱を占め、浸水3メートル以上に暮らす人は約92万人となっています。

気候変動の影響で台風や大雨による大規模な河川の氾濫等が増える中、日本の全人口にあたる約2割が水害リスクのある土地に住んでいることになります。

国は都市再生特別措置法第81条の立地適正化計画の中で市街化区域の中に、よりインフラ整備が進み、人がより快適に暮らせるように整備していく居住誘導区域という区域を定めて、この区域内に人々が暮らすように誘導していますが、当然、水害リスクを含む災害リスクがある土地は基本的に居住誘導区域からは除外されています。

この法律では更に居住誘導区域の外で、一定規模の開発行為（特定開発行為）や建築行為（特定建築等行為）を行う場合には、行為に着手する30日前に市町村長へ届出が必要と定めています。

◆特定開発行為

・3戸以上の住宅の建築目的の開発行為。

・1戸又は2戸の住宅の建築目的の開発行為で、その規模が1,000m²以上のもの。

・住宅以外で人の居住の用に供する建築物として条例で定めたものの建築目的で行う開発行為。

◆特定建築等行為

・3戸以上の住宅を新築しようとする場合。

・人の居住の用に供する建築物として条例で定めたものを新築しようとする場合。

・建築物を改築し又は建築物の用途を変更して住宅等とする場合。

ここでいう住宅は、建築基準法において規定する住宅としているので、一戸建て住宅の他、共同住宅なども含まれ、自治体によっては老人ホームや寄宿舎なども対象としているケースもあります。

但し、この規定はあくまでも届出制度なので、届出すれば、ほぼほぼ問題無く建築が可能となるので、実質的な建築規制を行っている訳ではありませんり。 

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

日銀の利上げが第二段階に入ったいま、住宅ローンの金利に大きな変化が表れ始めています。

2013年の黒田バズーカ砲以降、大手銀行は支店の賃料や固定費の負担、そして支店担当者の人件費が重くのしかかり、支店を基本持たない身柄なネット銀行に住宅ローンの顧客をながらく奪われてきましたが、ここにきて逆襲が始まっています。

大手行は支店の統廃合や住宅ローンの申し込みのネット化にも力を入れて、リストラをどんんどん進めた結果、低金利でも収益がある程度見込まれる体質に生まれ変わってきました。

そして、体力が備わってきたタイミングで金利のある世界が戻ってきて、これをチャンスよ捉え一気に、住宅ローン市場に反転攻勢にでています。

ネット銀行が急速に伸びた理由は次の大きく3つの項目が挙げられます。

・圧倒的な金利の安さ

・契約手続きの簡素化（更に土日で喫茶店面談もOK etc...）

・振込手数料（振込数限度有）や繰上返済時の手数料等の多くを無料化

が挙げられます。

その後、契約手続きの簡素化や繰上返済手数料の無料化等は大手銀行も追随していましたが、金利だけはかなり大きな差があり、この部分がネット銀行側でも最大の売りとなっていました。

しかし、大手銀行は日銀の継続的な利上げが続くと考え、稼ぎの源になる預金の獲得に再び力を入れ始めています。

住宅ローンを融資した場合は、給与口座にしてくれたり、預金や資産運用などの個人顧客として長期的な結びつきが生まれる大きなきっかけになります。

そのため、今までネット銀行に押されていたローン金利を戦略的に低く抑え、住宅ローン需要を取り戻す戦略に大きく舵を切ったのです。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

今朝の日経新聞のビジュアル解説のページで、電車の遅延発生件数は5年で8割増加しましたが、混雑に関連した遅延は減少しているとの記載がありました。

私は京王線を利用して通勤しており、昨晩も帰りの電車が混雑のため遅延しているとの車内アナウンスがあり、1週間に数回は「社内混雑の影響により10分程度遅延しています」というアナウンスを聞いている感じがするのですが、遅延の実態は少しばかり違うようです。

鉄道の遅延や運休などの運行情報を乗換案内サービスに提供している株式会社レスキューナウ（資本金4億円）のデータを基に日本経済新聞社が集計した結果によると首都圏と関西圏の主要74路線の2019年の遅延発生件数3,504件から2024年は8,050件に増加しており、実に77％も遅延が増えています。

国土交通省では運休や30分以上の遅れを輸送障害としていますが、各社が公表する遅延の情報にはばらつきがあるようで、JR東日本や東武鉄道などは30分、東急電鉄や東京メトロは15分を遅延の目安としているようです。

実際には、この基準に満たない場合でも公表するケースも多いようで、私が通勤で利用している京王線はまさにこれに当てはまると思います。

上記内容にかかわらず、大半の鉄道路線では、遅延証明書については5分以上の遅延時間が発生した場合に発行していますが、相鉄線は10分以上の場合に遅延証明書を発行しています。

渋谷区で主として中古マンションの売買仲介を行っている株式会社リアルプロ・ホールディングスの遠藤です。

最近各地でタワマン建設に反対する声があがっています。

品川区は特に再開発に伴うタワマン建設が多く、武蔵小山駅前、大崎駅西口、戸越駅周辺など計6エリアで再開発の計画が進んでおり、住民の反対運動が起きています。

江東区の越中島でも再開発に伴いタワマンが建設される予定でここでも住民の反対運動が起きています。

同様に実は、私の事務所のある渋谷区でも、以前紹介させて頂いた渋谷区立神南小学校の建て替え（渋谷ホームズと渋谷区立神南小学校を一体的に再開発し、高さ150ｍのタワマンが建設予定）で、反対運動が起きています。

渋谷駅周辺はまさに都心部の一等地であり、高層の建物が建つのは当たり前というのが常識的な考えだと思うのですが、今回の事例は少しばかり事情が違うようです。

実は渋谷区役所の建て替え工事の費用捻出で、渋谷区役所の脇に2020年7月に建設されたパークコート渋谷ザタワーの住人が今回の再開発に反対しているのです。

私もゼネコン時代には何度もマンション建設の反対に立ち合い、いろいろと経験を積ませて頂きましたが、その中で「受忍限度」という考え方が非常に重要になります。

土地の利用はそもそも、その土地の所有者の自由であり、建築基準法等に合致した建物を建てるのは自由で、他人は基本的に文句を言えません。

なぜなら「自分が住んでいるマンションも隣地の戸建やマンションなどに日影を落としたり、眺望を阻害したりして、迷惑をかけており、お互い様なので、常識の範囲内で互いに我慢しましょう。」という考え方です。

しかし先述したように、今回の大きな反対理由が、自分たちもタワマンに暮らしているのに、東南側の眺望が阻害され、マンションの資産価値が落ちるという内容なのです。

また購入時には「渋谷のランドマークに住む」ようコンンセプトが気にって購入したという方も多いようです。

一見するとパークコート渋谷ザタワーの住人の単なるエゴと一言で済まされてしまうような気がしますが、いかりの根源は渋谷区が、容積適正配分型地区計画によって、入札を行わずに公共施設の容積率を民間施設に移して再開発するという手法に対して憤りを感じているのです。

渋谷駅は渋川が渋谷駅の山手線脇を流れており、谷底になっており、そこから渋谷区役所方面は上り坂となっており、パークコート渋谷ザタワーはいわばヒルトップに位置します。

そしてこのパークコート渋谷ザタワーは渋谷区の土地を定期借地権で借り上げて建設されたもので、三井不動産レジデンシャルが販売しましたが、役所と一心同体のプロジェクトであり、そこで、渋谷のランドマークとうたっておきながら、近くにまた渋谷区が共同して建設するパークコート渋谷ザタワー（高さ136.24ｍ）を凌駕する150ｍのタワマンを建設することが、納得できない最大の要因となっています。

またパークコート渋谷ザタワーは北側はNHKと国立代々木競技場であり、人が住んでおらず、さらに西側は税務署、南側は渋谷区役所なので、住民にはほとんど迷惑をかけていない、という特殊事情もあるのかもしれません。

おそらく販売時には天下の三井不動産レジデンシャルがしっかりと近隣で建物が建設される可能性がある旨を説明しているとは思いますが、とても高い買い物をし、更に税金を多く支払っているタワマンの住民としては、渋谷区に対して堪忍袋の緒が切れてしまったのかもしれません。

私達宅建業者は必ず将来近隣に高い建物等が建設されるリスクがある旨を重要事項説明書に記載して、かつ、しっかりと口頭で説明させて頂きますが、多くの人がモデルルームや販売パンフレットを見て、購入する気満々で大丈夫でしょう。とあまり真剣に考えずに購入したのだと思います。

私も、やむを得ず、別件で、マンション建設の反対者として渋谷区に十数回も陳情にいったことがありましたが、結局は予定通り建物は建ってしまったので、反対してもかなり難しいかと思いますが、最近の渋谷区は玉川上水の緑道再整備事業でも入札を行わずに多額の整備費用を伴う計画を進めており、ここでも反対運動が起きています。

渋谷区として、本当にためになる提案であれば、入札をしないで事業者を決定することは問題ありませんが、最近渋谷区は少々強引に物事を決めているような印象があります。